Wie hoch sind Notarkosten beim Immobilienkauf?
Die konkrete Höhe lässt sich nicht seriös mit einem einzigen festen Prozentsatz angeben. Notargebühren sind bundesweit durch das Gerichts- und Notarkostengesetz geregelt. Entscheidend sind unter anderem der Geschäftswert, die Art der Urkunde und zusätzliche Vollzugs- oder Betreuungstätigkeiten. Bei einer Finanzierung kann außerdem die Bestellung einer Grundschuld zusätzliche Notarkosten auslösen.
Warum ist beim Immobilienkauf ein Notar erforderlich?
Der Kaufvertrag über ein Grundstück oder eine Immobilie muss notariell beurkundet werden. Der Notar begleitet dabei nicht nur die Unterschrift, sondern sorgt für eine rechtssichere Gestaltung und die geordnete Abwicklung des Kaufvertrags.
Entwurf und rechtliche Gestaltung des Vertrags.
Rechtsverbindliche notarielle Beurkundung des Immobilienkaufs.
Zum Beispiel notwendige Genehmigungen, Erklärungen und Löschungsunterlagen einholen.
Der Notar teilt mit, wenn die vertraglich vorgesehenen Voraussetzungen erfüllt sind.
Die notarielle Beratung und die Entwurfstätigkeit sind bei einer Beurkundung grundsätzlich bereits im gesetzlichen Gebührensystem enthalten. Die Gebühren steigen also nicht einfach mit der Anzahl der Besprechungstermine.
Wie werden Notarkosten berechnet?
Die Notarkosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Viele Gebühren werden anhand eines Geschäftswerts aus gesetzlichen Gebührentabellen ermittelt. Für unterschiedliche Tätigkeiten gelten unterschiedliche Gebührensätze.
Bei einem Kaufvertrag entspricht der Geschäftswert in vielen typischen Fällen dem Kaufpreis. Bei anderen Vorgängen gelten eigene Wertvorschriften. Bei einer Grundschuld ist beispielsweise grundsätzlich der Nennbetrag der Grundschuld maßgeblich.
Die gesetzlichen Notargebühren sind bundesweit einheitlich. Notare dürfen die vorgeschriebenen Gebühren nicht frei rabattieren oder individuelle Pauschalpreise vereinbaren.
Welche Notargebühren können beim Immobilienkauf entstehen?
Ein Immobilienkauf besteht kostenrechtlich nicht zwingend nur aus einer einzigen Gebühr. Je nach Vorgang können mehrere gesetzlich vorgesehene Gebühren und Auslagen zusammenkommen.
Entwurf, Beratung und notarielle Beurkundung.
Zum Beispiel Einholung notwendiger Genehmigungen oder Löschungsunterlagen.
Zum Beispiel Überwachung bestimmter Voraussetzungen für Kaufpreiszahlung und Eigentumsumschreibung.
Zusätzlich können Auslagen entstehen, etwa für Dokumente, Porto, Telekommunikation oder Register- und Grundbucheinsichten. Auf die notariellen Gebühren und Auslagen fällt grundsätzlich Umsatzsteuer an.
Beispiel einer notariellen Kostenberechnung
Die Bundesnotarkammer veröffentlicht ein Beispiel für den Kauf einer Eigentumswohnung mit einem Kaufpreis von 160.000 €. In diesem Beispiel fallen für die notarielle Vertragsabwicklung folgende Gebühren an:
In dem offiziellen Beispiel kommen unter anderem noch Auslagen sowie 19 % Umsatzsteuer hinzu. Grundbuchgebühren und Grunderwerbsteuer sind in dieser notariellen Beispielrechnung ausdrücklich nicht enthalten.
Zusätzliche Notarkosten bei einer Grundschuld
Wird der Immobilienkauf mit einem Bankdarlehen finanziert, verlangt die Bank üblicherweise eine Grundschuld als Sicherheit. Auch die Grundschuldbestellung wird notariell begleitet und verursacht eigene Gebühren.
Nach dem GNotKG entspricht der Geschäftswert einer Grundschuld grundsätzlich ihrem Nennbetrag. Die Bundesnotarkammer nennt beispielsweise für eine vollstreckbare Grundschuld von 130.000 € eine notarielle Gebühr von 327,00 € für die Beurkundung. Je nach Sachverhalt können zusätzliche Gebühren und Auslagen hinzukommen.
Für die Finanzierungsplanung Nicht nur die Kosten des Kaufvertrags berücksichtigen. Bei einer Finanzierung sollten auch Notar- und Grundbuchkosten für die Grundschuld eingeplant werden.
Wer zahlt die Notarkosten beim Immobilienkauf?
Im üblichen Kaufvertrag wird regelmäßig vereinbart, dass der Käufer die mit dem Erwerb verbundenen Notar- und Grundbuchkosten trägt. Kosten, die allein der Löschung bestehender Belastungen des Verkäufers dienen, können dagegen dem Verkäufer zugeordnet sein.
Entscheidend ist jedoch die konkrete Kostenregelung im Kaufvertrag und die gesetzliche Kostenschuldnerschaft.
Notarkosten und Grundbuchkosten sind nicht dasselbe
Im Alltag werden beide Kostenarten häufig gemeinsam mit einem pauschalen Prozentsatz kalkuliert. Tatsächlich handelt es sich aber um unterschiedliche Gebühren:
[TABLE]
| Kostenart | Empfänger |
|---|---|
| Notarkosten | Notarin / Notar |
| Grundbuchkosten | Grundbuchamt / Justizkasse |
Für eine transparente Immobilienkalkulation sollten beide Positionen getrennt gespeichert werden. Dadurch lassen sich später Plan- und Ist-Kosten sauber vergleichen.
Kann man bei Notarkosten sparen?
Ein klassischer Preisvergleich zwischen verschiedenen Notaren bringt bei den gesetzlich vorgeschriebenen Gebühren keinen Vorteil. Die Gebühren richten sich bundesweit nach demselben Gesetz.
Sinnvoll ist dagegen, unnötige Doppelvorgänge zu vermeiden und dem Notar frühzeitig vollständige Informationen zur Verfügung zu stellen. Bei Finanzierungen sollte außerdem geklärt sein, welche Grundschuld tatsächlich bestellt werden soll.
Gesetzlich vorgeschriebene Notargebühren sind nicht frei verhandelbar. Das schafft Kostentransparenz und verhindert einen Wettbewerb über die rechtliche Qualität der Beurkundung.
Häufige Fehler bei der Kostenplanung
briqREC Rechner Kaufnebenkosten vollständig kalkulieren Kaufpreis, Bundesland, Makler, Notar, Grundbuch und Finanzierung gemeinsam betrachten – statt einzelne Kosten isoliert zu schätzen. Kaufnebenkosten berechnen →
Sind Notarkosten überall in Deutschland gleich?
Die Gebühren richten sich bundesweit nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Für denselben kostenrechtlichen Vorgang gelten daher dieselben gesetzlichen Gebührenregeln.
Kann man Notarkosten verhandeln?
Die gesetzlich vorgeschriebenen Gebühren sind nicht frei verhandelbar. Notare sind verpflichtet, die nach dem GNotKG vorgesehenen Gebühren und Auslagen zu erheben.
Sind Grundbuchkosten in den Notarkosten enthalten?
Nein. Grundbuchgebühren werden vom Grundbuchamt beziehungsweise über die Justizkasse erhoben und sollten getrennt von der Notarrechnung betrachtet werden.
Kostet eine Grundschuld zusätzlich?
Ja. Die Bestellung einer Grundschuld ist ein eigener notarieller Vorgang und kann zusätzlich Notar- und Grundbuchkosten verursachen.
Wer bezahlt den Notar beim Immobilienkauf?
Im üblichen Kaufvertrag trägt der Käufer regelmäßig die mit dem Erwerb verbundenen Notar- und Grundbuchkosten. Die konkrete Verteilung richtet sich aber nach Vertrag und Vorgang.
Sind Beratung und Vertragsentwurf extra zu bezahlen?
Kommt es zur Beurkundung, sind notarielle Beratung und Entwurfstätigkeit grundsätzlich in der Beurkundungsgebühr enthalten.