Kategorie: Kauf & Finanzierung Gruppe im Wissenszentrum: Kaufabwicklung Stand: August 2026 Lesedauer: ca. 12 Minuten
Kurz erklärt
Nach der notariellen Beurkundung einer Immobilie wird der Kaufpreis normalerweise nicht sofort überwiesen.
Der Kaufvertrag legt regelmäßig Bedingungen fest, die zunächst erfüllt sein müssen.
Sind diese Voraussetzungen erreicht, informiert der Notar die Beteiligten mit der sogenannten Fälligkeitsmitteilung.
Erst dann muss der Käufer den Kaufpreis nach den vertraglich vereinbarten Regeln zahlen.
„Notartermin abgeschlossen“ bedeutet nicht automatisch „Kaufpreis heute überweisen“.
Warum wird nicht sofort gezahlt?
Der Käufer soll den Kaufpreis grundsätzlich erst zahlen, wenn sein Erwerb rechtlich ausreichend gesichert ist.
Notar.de nennt als typische Voraussetzungen insbesondere:
- erforderliche Genehmigungen liegen vor
- Auflassungsvormerkung ist eingetragen
- Unterlagen zur Löschung nicht übernommener Grundbuchbelastungen liegen vor
- gemeindliches Vorkaufsrecht steht dem Erwerb nicht entgegen beziehungsweise wurde geklärt
Die konkreten Voraussetzungen ergeben sich aus dem jeweiligen Vertrag.
Fälligkeitsmitteilung
Sobald die vertraglichen Voraussetzungen erfüllt sind, informiert der Notar die Beteiligten.
Die Mitteilung kann beispielsweise enthalten:
- dass der Kaufpreis fällig ist
- welche Beträge wohin zu zahlen sind
- gegebenenfalls Ablösebeträge an Banken
- Zahlungsfrist
- Aktenzeichen
Nicht allein anhand eines im Kaufvertrag genannten Wunschdatums zahlen. Maßgeblich sind die konkreten vertraglichen Fälligkeitsregeln und die notarielle Mitteilung.
Auflassungsvormerkung
Eine typische Voraussetzung ist die Eintragung der Auflassungsvormerkung.
Sie sichert den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung.
Erst damit ist das Grundstück grundbuchrechtlich für den Käufer gesichert, bevor er den Kaufpreis zahlt.
Lastenfreistellung
Ist das Grundstück mit Grundschulden des Verkäufers belastet, sollen diese häufig nicht vom Käufer übernommen werden.
Dann muss sichergestellt sein, dass die notwendigen Löschungsunterlagen beziehungsweise Ablösebedingungen vorliegen.
Beispiel:
Kaufpreis:
300.000 €
Restschuld Verkäuferbank:
80.000 €
Dann kann die Fälligkeitsmitteilung vorsehen:
``text
80.000 € → Verkäuferbank
220.000 € → Verkäufer
``
Der Käufer sollte die Zahlungsanweisung exakt befolgen.
Gemeindliches Vorkaufsrecht
Bei bestimmten Grundstückskaufverträgen kann der Gemeinde ein gesetzliches Vorkaufsrecht zustehen.
Daher wird häufig vor Kaufpreisfälligkeit geklärt, dass das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt wird beziehungsweise die erforderliche Erklärung vorliegt.
Genehmigungen
Je nach Objekt können weitere Genehmigungen oder Zustimmungen relevant sein.
Beispiele können sein:
- sanierungsrechtliche Genehmigungen
- behördliche Genehmigungen
- sonstige im Vertrag definierte Voraussetzungen
Kaufpreiszahlung mit Finanzierung
Wird der Kaufpreis teilweise über eine Bank finanziert, benötigt die Bank regelmäßig:
- Darlehensauszahlungsvoraussetzungen
- Grundschuld
- gegebenenfalls Fälligkeitsmitteilung
- Zahlungsanweisung
Notar.de weist darauf hin, dass die Bank den finanzierten Teil im Regelfall direkt an den Verkäufer oder dessen Gläubiger zahlen kann.
Belastungsvollmacht
Damit die Bank ihre Grundschuld erhalten kann, obwohl der Käufer noch nicht Eigentümer ist, sieht der Kaufvertrag häufig eine Belastungsvollmacht vor.
Diese erlaubt die Finanzierung über das Kaufobjekt innerhalb des vorgesehenen Rahmens.
Eigenkapital und Bankanteil
Beispiel:
Kaufpreis:
300.000 €
Eigenkapitalanteil Kaufpreis:
50.000 €
Darlehen:
250.000 €
Die Zahlungsabwicklung kann aus mehreren Teilzahlungen bestehen.
``text
purchase_price_paid = true
``
führen.
Besser:
```text purchase_price_payment
- recipient
- requested_amount
- paid_amount
- funding_source
- due_date
- payment_date
```
Zahlungsfrist
Die genaue Zahlungsfrist ergibt sich aus dem Kaufvertrag beziehungsweise der Fälligkeitsmitteilung.
Sie kann beispielsweise als Anzahl Tage nach Zugang definiert sein.
``text
due_notice_received_at
contractual_payment_days
calculated_due_date
``
Nicht pauschal eine allgemeine gesetzliche Standardfrist annehmen.
Was passiert bei verspäteter Zahlung?
Je nach Kaufvertrag können Folgen entstehen wie:
- Verzug
- Verzugszinsen
- weitere Ansprüche
- mögliche Rücktrittsrechte
Die konkrete Folge hängt vom Vertrag ab.
> Kaufpreisfälligkeit überschritten – Vertragsfolgen prüfen.
Nicht:
> Vertrag automatisch gekündigt.
Besitz, Nutzen und Lasten
Viele Verträge koppeln den wirtschaftlichen Übergang an die Kaufpreiszahlung.
Beispiel:
> Besitz, Nutzen und Lasten gehen nach vollständiger Kaufpreiszahlung über.
Dann können ab diesem Zeitpunkt beispielsweise:
- Mieten
- bestimmte laufende Kosten
- Verkehrssicherung
- wirtschaftliches Risiko
auf den Käufer übergehen.
Kaufpreiszahlung, Besitzübergang und Eigentumsumschreibung sind drei unterschiedliche Ereignisse.
Schlüsselübergabe
Die Schlüssel sollten grundsätzlich entsprechend dem Kaufvertrag übergeben werden.
Notarkammern warnen vor einer ungesicherten vorzeitigen Schlüsselübergabe.
Denn vor Kaufpreiszahlung können beispielsweise Probleme entstehen bei:
- Renovierungen
- Schäden
- Rückabwicklung
- Kosten
- Versicherungen
- Besitzfragen
Eigentumsumschreibung
Nach Kaufpreiszahlung und Erfüllung der weiteren Voraussetzungen veranlasst der Notar den weiteren Vollzug.
Die endgültige Eigentumsänderung erfolgt durch Eintragung im Grundbuch.
Das kann Wochen nach der Kaufpreiszahlung erfolgen.
Beispiel Zeitachse
```text 01.09.2026 Kaufvertrag beurkundet
07.09.2026 Auflassungsvormerkung beantragt
20.09.2026 Voraussetzungen vollständig
22.09.2026 Fälligkeitsmitteilung erhalten
05.10.2026 Kaufpreis vollständig bezahlt
05.10.2026 Besitz/Nutzen/Lasten laut Vertrag
später Eigentumsumschreibung Grundbuch ```
Die tatsächlichen Daten unterscheiden sich je Kauf.
Datenmodell
```text purchase_price_due_case
- contract_id
- due_notice_date
- due_notice_document_id
- payment_deadline
- purchase_price_total
- paid_total
- payment_status
- possession_trigger_status
- ownership_transfer_status
```
Fälligkeitsvoraussetzungen
```text purchase_due_condition
- case_id
- condition_type
- required
- fulfilled
- fulfilled_at
- source_document_id
- verification_status
```
Typen:
- priority_notice_registered
- approvals_complete
- deletion_documents_complete
- municipal_preemption_clearance
- custom_contract_condition
Zahlungsanweisung
```text purchase_payment_instruction
- recipient_type
- recipient_name
- iban
- amount
- purpose
- funding_source
- payment_status
```
Sicherheitskritische Daten wie IBAN nur geschützt speichern.
Finanzierung
```text funding_source
- equity
- bank_loan
- shareholder_loan
- private_loan
- other
```
Warnlogiken
- Zahlung geplant, aber Fälligkeitsmitteilung fehlt → Zahlung blockieren/prüfen
- Fälligkeitsmitteilung da, Bankauszahlung nicht bereit → Finanzierung sofort prüfen
- Zahlungsfrist in 5 Tagen → Reminder
- Teilzahlung fehlt → Kaufpreis noch nicht vollständig
- Besitzübergang an vollständige Zahlung gekoppelt → Übergabe erst danach
- Schlüsselübergabe vor Fälligkeit → Vertrags-/Risikoprüfung
- Verkäuferbank-Ablösebetrag offen → Zahlungsanweisung prüfen
Nach Notartermin sofort zahlen
Die Fälligkeitsvoraussetzungen sind oft noch nicht erfüllt.
Nur an den Verkäufer zahlen
Ein Teil kann direkt an Gläubiger des Verkäufers gehen.
Bank zu spät informieren
Dann kann die Auszahlung die Zahlungsfrist gefährden.
Kaufpreiszahlung mit Eigentum gleichsetzen
Eigentum entsteht erst durch Grundbucheintragung.
Schlüssel schon vorher übernehmen
Das kann unnötige Risiken schaffen.
Was ist die Fälligkeitsmitteilung?
Die Mitteilung des Notars, dass die vereinbarten Voraussetzungen für die Kaufpreiszahlung erfüllt sind.
Wann muss ich den Kaufpreis zahlen?
Nach Eintritt der vertraglichen Fälligkeit innerhalb der im Vertrag beziehungsweise der Mitteilung vorgesehenen Frist.
Muss ich den gesamten Kaufpreis an den Verkäufer überweisen?
Nicht zwingend. Zur Ablösung bestehender Belastungen können Teilbeträge direkt an Gläubiger gehen.
Wann bekomme ich den Schlüssel?
Das richtet sich nach dem Kaufvertrag und ist häufig an die vollständige Kaufpreiszahlung beziehungsweise den Besitzübergang gekoppelt.
Wann bin ich Eigentümer?
Erst mit Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch.
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Disclaimer
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle notarielle oder rechtliche Beratung. Maßgeblich sind immer die konkreten Regelungen des notariellen Kaufvertrags und die Mitteilungen des beurkundenden Notars.