Was sind Kaufnebenkosten?
Kaufnebenkosten sind alle zusätzlichen Kosten, die neben dem eigentlichen Kaufpreis einer Immobilie entstehen. Je nach Bundesland und Maklerbeteiligung können sie einen erheblichen Anteil des gesamten Kapitalbedarfs ausmachen. Deshalb sollten sie von Anfang an in die Finanzierung eingeplant werden.
Was sind Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf?
Wenn eine Immobilie beispielsweise 300.000 € kostet, beträgt dein tatsächlicher Kapitalbedarf in der Regel mehr als diese 300.000 €. Zusätzlich fallen Gebühren und Steuern an, die unmittelbar mit dem Erwerb zusammenhängen.
Die wichtigsten Posten sind die Grunderwerbsteuer, die Kosten für den Notar und das Grundbuch sowie gegebenenfalls eine Maklerprovision. Daneben können weitere Ausgaben entstehen, etwa für Finanzierung, Gutachten, Renovierung oder einen Umzug.
Der Kaufpreis ist nicht der Gesamtpreis. Für eine realistische Immobilienbewertung solltest du immer den vollständigen Kapitalbedarf betrachten.
Welche Kaufnebenkosten gibt es?
- Grunderwerbsteuer: Abhängig vom Bundesland, in dem die Immobilie liegt.
- Notar & Grundbuch: Richtwert; die konkrete Höhe hängt vom Vorgang und den Gebühren ab.
- Makler: Nur wenn ein Makler beteiligt ist; Höhe und Verteilung hängen vom Einzelfall ab.
Diese Prozentwerte dienen als Orientierung. Für die konkrete Kalkulation sollten die tatsächlichen Konditionen und die Situation des jeweiligen Kaufs verwendet werden.
Renovierungs- und Sanierungskosten sind wirtschaftlich zwar Teil deines Kapitalbedarfs, zählen aber nicht im engeren Sinn zu den klassischen Kaufnebenkosten.
Grunderwerbsteuer nach Bundesland – Stand 2026
Die Bundesländer dürfen den Steuersatz selbst festlegen. Dadurch unterscheidet sich die Grunderwerbsteuer je nach Standort der Immobilie.
[TABLE]
| Bundesland | Steuersatz |
|---|---|
| Baden-Württemberg | 5,0 % |
| Bayern | 3,5 % |
| Berlin | 6,0 % |
| Brandenburg | 6,5 % |
| Bremen | 5,5 % |
| Hamburg | 5,5 % |
| Hessen | 6,0 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % |
| Niedersachsen | 5,0 % |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % |
| Saarland | 6,5 % |
| Sachsen | 5,5 % |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % |
| Thüringen | 5,0 % |
Bei einem Kaufpreis von 300.000 € wären das beispielsweise 10.500 € Grunderwerbsteuer in Bayern bei 3,5 %, 15.000 € in Baden-Württemberg bei 5,0 % oder 19.500 € bei einem Steuersatz von 6,5 %.
Praxis-Tipp Bei beweglichem Inventar, das tatsächlich mitverkauft wird, kann eine getrennte und realistische Ausweisung im Kaufvertrag steuerlich relevant sein. Solche Gestaltungen sollten jedoch sauber dokumentiert und im Zweifel fachlich geprüft werden.
Notar- und Grundbuchkosten
Ein Immobilienkauf in Deutschland muss notariell beurkundet werden. Der Notar erstellt beziehungsweise prüft den Kaufvertrag, beurkundet ihn und begleitet den rechtlichen Vollzug. Hinzu kommen Eintragungen im Grundbuch.
Als grobe Orientierung werden für Notar und Grundbuch häufig insgesamt rund 1,5 bis 2 % des Kaufpreises angesetzt. Der tatsächliche Betrag richtet sich jedoch nach den konkreten Geschäftswerten und den erforderlichen Vorgängen.
Entwurf, Prüfung und notarielle Beurkundung.
Sichert den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung.
Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch.
Bei Finanzierung können zusätzliche Notar- und Grundbuchkosten entstehen.
Maklerprovision beim Immobilienkauf
Wurde die Immobilie über einen Makler vermittelt, kann zusätzlich eine Maklerprovision anfallen. Deren Höhe ist nicht bundesweit einheitlich festgelegt und hängt unter anderem vom Objekt, der Region, der Vereinbarung und der Art des Käufers ab.
Bei bestimmten Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser gelten gesetzliche Regeln zur Verteilung der Maklerkosten zwischen Verkäufer und Verbraucher. Deshalb sollte die konkrete Provisionsvereinbarung immer separat geprüft werden.
Für eine genaue Kaufkalkulation sollte nicht einfach ein bundesweiter Standard-Prozentsatz für den Makler angenommen werden. Verwende die tatsächlich im Exposé oder Maklervertrag genannte Provision.
Beispiel: Kaufnebenkosten bei 300.000 € Kaufpreis
Wir nehmen eine Immobilie in Baden-Württemberg mit 300.000 € Kaufpreis an. Der Grunderwerbsteuersatz beträgt dort 5,0 %. Für Notar und Grundbuch verwenden wir in dieser Beispielrechnung einen pauschalen Planwert von 2,0 %. Ein Makler ist nicht beteiligt.
In diesem vereinfachten Beispiel liegen die Kaufnebenkosten bei 7 % des Kaufpreises. Mit Maklerprovision oder weiteren Erwerbskosten würde der Gesamtbetrag entsprechend steigen.
Kann man Kaufnebenkosten mitfinanzieren?
Grundsätzlich können Finanzierungen auch so strukturiert werden, dass ein sehr hoher Anteil des Kaufpreises oder zusätzlich Nebenkosten fremdfinanziert werden. Banken bewerten solche Finanzierungen jedoch meist kritischer, weil die Darlehenssumme im Verhältnis zum Immobilienwert steigt.
Wer zumindest die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital bezahlen kann, reduziert den Finanzierungsbedarf und verbessert damit häufig die Ausgangslage bei der Kreditprüfung.
Kaufnebenkosten und Eigenkapital sollten immer gemeinsam betrachtet werden. Ein hoher Kontostand hilft wenig, wenn nach dem Kauf keinerlei Liquiditätsreserve übrig bleibt.
Wo kann man bei Kaufnebenkosten sparen?
- Maklerfreie Angebote: Ohne Makler entfällt eine mögliche Käuferprovision.
- Inventar sauber ausweisen: Tatsächlich mitverkauftes bewegliches Inventar kann bei korrekter Gestaltung Einfluss auf die steuerliche Bemessungsgrundlage haben.
- Kaufstruktur prüfen: Bei Grundstück und Neubau kann die konkrete Vertragsgestaltung steuerlich relevant sein.
- Finanzierung vergleichen: Zwar sind Finanzierungskosten keine klassischen Kaufnebenkosten, sie beeinflussen aber den gesamten wirtschaftlichen Aufwand erheblich.
Kaufpreisbestandteile sollten niemals nur zum Zweck einer Steuerersparnis unrealistisch verschoben werden. Vertragsangaben müssen sachlich nachvollziehbar sein.
Häufige Fehler bei der Kalkulation
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Wie hoch sind Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf?
Das hängt vor allem vom Bundesland und einer möglichen Maklerprovision ab. Die Grunderwerbsteuer liegt 2026 je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 %. Hinzu kommen Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls Maklerkosten.
Welche Kaufnebenkosten fallen immer an?
Bei einem regulären Immobilienkauf fallen typischerweise Grunderwerbsteuer sowie Kosten für Notar und Grundbuch an. Eine Maklerprovision entsteht nur, wenn ein Makler beteiligt ist und ein entsprechender Provisionsanspruch besteht.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Baden-Württemberg?
Der Steuersatz beträgt in Baden-Württemberg derzeit 5,0 %.
Kann die Bank Kaufnebenkosten finanzieren?
Das ist grundsätzlich möglich, hängt aber von Bonität, Objektwert, Einkommen und Finanzierungskonzept ab. Je höher der Fremdfinanzierungsanteil, desto strenger kann die Bank die Finanzierung bewerten.
Sind Renovierungskosten Kaufnebenkosten?
Im engeren Sinne nein. Für die wirtschaftliche Gesamtbetrachtung sollten Renovierungs- und Sanierungskosten trotzdem zusätzlich zum Kaufpreis und zu den Erwerbsnebenkosten eingeplant werden.
Kann man Kaufnebenkosten von der Steuer absetzen?
Das hängt von Nutzung, Kostenart und steuerlicher Einordnung ab. Bei vermieteten Immobilien können bestimmte Anschaffungsnebenkosten beispielsweise Teil der Anschaffungskosten sein. Die konkrete steuerliche Behandlung sollte individuell geprüft werden.