Immobilien-Kaufvertrag: Was Käufer prüfen sollten

Kategorie: Kauf & Finanzierung Gruppe im Wissenszentrum: Kaufabwicklung Stand: August 2026 Lesedauer: ca. 15 Minuten

Kurz erklärt

Der Kauf einer Immobilie wird nicht durch Handschlag, Reservierung oder eine einfache Unterschrift unter ein Maklerformular abgeschlossen.

Ein Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf nach § 311b BGB grundsätzlich der notariellen Beurkundung.

Der notarielle Kaufvertrag regelt dabei weit mehr als nur den Kaufpreis.

Typische Themen sind:

• Kaufgegenstand
• Grundbuch
• Kaufpreis
• Kaufpreisfälligkeit
• bestehende Belastungen
• Auflassungsvormerkung
• Finanzierungsvollmacht
• Besitz, Nutzen und Lasten
• Mietverhältnisse
• Sachmängel
• Erschließungskosten
• Übergabe
• Eigentumsumschreibung

Warum muss der Vertrag zum Notar?

§ 311b Abs. 1 BGB schreibt die notarielle Beurkundung für Grundstückskaufverträge vor.

Der Notar hat dabei eine neutrale Funktion.

Nach § 17 BeurkG soll er unter anderem:

• den Willen der Beteiligten erforschen
• den Sachverhalt klären
• über die rechtliche Tragweite belehren
• Erklärungen klar und eindeutig in der Urkunde wiedergeben
• Irrtümer und Benachteiligungen vermeiden

Der Notar ist nicht der persönliche Interessenvertreter nur des Käufers oder nur des Verkäufers.

Kaufvertragsentwurf vor dem Termin

Bei bestimmten Verbraucherverträgen über Immobilien soll dem Verbraucher der beabsichtigte Vertragstext im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung gestellt werden.

Das bedeutet nicht:

> Jeder Immobilienkauf hat zwingend exakt 14 Tage Wartefrist.

Die Vorschrift formuliert eine notarielle Sollvorgabe zum Verbraucherschutz; wird die Regelfrist unterschritten, sollen die Gründe dokumentiert werden.

Wer ist eigentlich Käufer?

Zu klären:

• Einzelperson
• Ehepartner gemeinsam
• GbR/eGbR
• GmbH
• andere Gesellschaft

Das ist für briqREC ein zentraler Punkt.

Denn davon hängen später unter anderem ab:

• Finanzierung
• Eigentumsquote
• Steuer
• Darlehen
• Grundbuch
• Verwaltung

Kaufgegenstand

Bei einer Eigentumswohnung sollte nicht nur die Wohnungsnummer geprüft werden.

Zum Kaufgegenstand können gehören:

• Wohnung
• Keller
• Stellplatz
• Garage
• Teileigentum
• Sondernutzungsrecht
• Miteigentumsanteil

Beispiel:

Exposé:

> Wohnung inklusive Tiefgaragenstellplatz

Kaufvertrag:

> Wohnungseigentum, Stellplatz nicht erwähnt

→ Prüfhinweis

Grundbuch

Vor dem Kauf sollte klar sein:

• Wer ist Eigentümer?
• Welche Grundschulden bestehen?
• Welche Dienstbarkeiten bestehen?
• Gibt es Wohnrechte?
• Nießbrauch?
• Wegerechte?
• sonstige Belastungen?

Nicht jede Belastung wird beim Kauf gelöscht.

Der Kaufvertrag muss deshalb unterscheiden:

``text to_be_deleted to_be_assumed remains_in_land_register ``

Kaufpreis

Der Kaufpreis sollte eindeutig sein.

Bei mehreren Bestandteilen kann eine Aufteilung sinnvoll sein.

Beispiele:

• Immobilie
• Stellplatz
• mitverkaufte Einbauküche
• sonstiges Inventar

Eine Kaufpreisaufteilung kann steuerliche Auswirkungen haben und sollte nicht künstlich oder beliebig gewählt werden.

Kaufpreisfälligkeit

Der Kaufpreis wird regelmäßig nicht bereits beim Notartermin fällig.

Typischerweise zahlt der Käufer erst, nachdem die im Vertrag vereinbarten Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sind und der Notar dies mitteilt.

Dazu gibt es einen eigenen briqREC-Artikel zur Fälligkeitsmitteilung.

Auflassungsvormerkung

Die Vormerkung sichert den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung im Grundbuch.

Sie schützt den Käufer in der Phase:

``text Kaufvertrag unterschrieben → Kaufpreis noch nicht endgültig vollzogen → Eigentum noch nicht umgeschrieben ``

Sie ist deshalb ein zentraler Bestandteil der Kaufabwicklung.

Belastungsvollmacht

Der Käufer braucht für die Finanzierung häufig eine Grundschuld zugunsten seiner Bank.

Problem:

Zum Zeitpunkt der Finanzierung gehört die Immobilie noch dem Verkäufer.

Daher enthält der Kaufvertrag häufig eine Belastungsvollmacht.

Damit kann der Käufer das Objekt bereits vor Eigentumsumschreibung zur Kaufpreisfinanzierung belasten, innerhalb der vertraglich vorgesehenen Grenzen.

Besitz, Nutzen und Lasten

Dieser Zeitpunkt ist wirtschaftlich enorm wichtig.

Ab diesem Zeitpunkt können beispielsweise übergehen:

• Mieteinnahmen
• laufende Kosten
• Verkehrssicherung
• wirtschaftliche Nutzung
• Risiko bestimmter Schäden

Dieser Zeitpunkt ist nicht zwingend identisch mit:

• Notartermin
• Kaufpreiszahlung
• Schlüsselübergabe
• Grundbucheintragung

Eigentumsübergang

Rechtlicher Eigentümer wird der Käufer grundsätzlich erst mit Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch.

Das kann deutlich nach dem Notartermin liegen.

Deshalb gibt es mehrere Zeitachsen:

``text contract_date purchase_price_due_date purchase_price_paid_date possession_transfer_date land_register_transfer_date ``

Vermietete Immobilie

Bei vermietetem Wohnraum gilt grundsätzlich:

Kauf bricht nicht Miete.

Der Erwerber tritt nach § 566 BGB in das bestehende Mietverhältnis ein.

Vor dem Kauf müssen daher die Mietvertragsdaten mit dem Kaufvertrag beziehungsweise den Verkäuferangaben abgeglichen werden.

Prüfen:

• Miete
• Kaution
• Mietbeginn
• Nebenkosten
• Rückstände
• Kündigungen
• Sondervereinbarungen

Mietkaution

Bei vermieteten Objekten sollte der Kaufvertrag beziehungsweise die Kaufabwicklung auch berücksichtigen:

• Welche Kaution wurde gezahlt?
• Wie ist sie angelegt?
• Wer überträgt sie?
• Wann?
• Mit welchem Nachweis?

Ein pauschaler Vermerk „Mietkaution vorhanden“ reicht für eine saubere Objektakte nicht.

WEG beim Wohnungskauf

Bei einer Eigentumswohnung gehören zusätzlich in die Ankaufprüfung:

• Teilungserklärung
• Gemeinschaftsordnung
• Wirtschaftsplan
• Jahresabrechnung
• Beschlusssammlung
• Sonderumlagen
• geplante Maßnahmen

Der Kaufvertrag selbst ersetzt diese Prüfung nicht.

Sonderumlagen

Besonders wichtig:

Eine Sonderumlage kann bereits beschlossen sein, aber erst später fällig werden.

Wirtschaftlich sollte der Kaufvertrag klar regeln, wer eine bestimmte Sonderumlage tragen soll.

Die WEG-rechtliche Zahlungspflicht und die interne wirtschaftliche Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer sind dabei nicht immer dasselbe.

Sachmängel

Bei gebrauchten Immobilien wird die Haftung für Sachmängel häufig weitgehend ausgeschlossen.

Das bedeutet jedoch nicht, dass arglistig verschwiegene Mängel folgenlos wären.

Für Käufer ist deshalb die Dokumentation wichtig:

• bekannte Schäden
• Verkäuferangaben
• Gutachten
• Protokolle
• Schriftverkehr
• Besichtigungsnotizen

Inventar

Werden bewegliche Gegenstände mitverkauft, sollten sie sauber aufgeführt werden.

Beispiele:

• Küche
• Möbel
• Geräte
• Gartenhausinventar

Das hilft später bei:

• Übergabe
• Kaufpreisaufteilung
• Dokumentation

Finanzierung vor Beurkundung vorbereiten

Der Käufer sollte vor dem Notartermin wissen:

• Eigenkapital verfügbar?
• Darlehen zugesagt?
• Darlehensbedingungen?
• Grundschuldunterlagen?
• Auszahlungsvoraussetzungen?
• Fristen?

Kaufvertrag digital strukturieren

```text purchase_contract

• id
• property_id
• buyer_entity_id
• seller_party_id
• draft_received_at
• notarization_date
• purchase_price
• possession_transfer_rule
• payment_rule
• financing_authorization_status
• tenancy_status
• warranty_rule_status
• document_id
• review_status

```

Vertragspositionen

```text purchase_contract_clause_review

• contract_id
• clause_type
• source_page
• extracted_summary
• expected_value
• actual_value
• review_status

```

Mögliche Typen:

• purchase_object
• purchase_price
• encumbrance
• due_date
• possession_transfer
• tenancy
• deposit
• special_assessment
• warranty
• financing_authorization

Automatischer Angebotsvergleich

Beispiel:

```text Offer: Kaufpreis 180.000 €

Contract: Kaufpreis 185.000 € ```

→ Abweichung prüfen

Oder:

```text Offer: Stellplatz inklusive

Contract: kein Stellplatz erkannt ```

→ Kaufgegenstand prüfen

Kaufvertrag erst im Notartermin lesen

Dann bleibt wenig Zeit für sachliche Prüfung.

Besitzübergang mit Eigentum verwechseln

Das sind unterschiedliche Ereignisse.

Exposé als Vertragsbestandteil betrachten

Nicht jede Maklerangabe wird automatisch Teil des notariellen Kaufvertrags.

Mietkaution vergessen

Bei vermieteten Objekten muss die Kaution nachvollziehbar übergeben werden.

Sonderumlage nicht regeln

Sie kann kurz nach Kauf zu erheblicher Liquiditätsbelastung führen.

Muss ein Immobilienkauf notariell beurkundet werden?

Ein Vertrag über den Erwerb oder die Übertragung eines Grundstücks bedarf grundsätzlich der notariellen Beurkundung nach § 311b BGB.

Bekomme ich den Vertrag vor dem Termin?

Bei bestimmten Verbraucherverträgen soll der beabsichtigte Vertragstext im Regelfall zwei Wochen vor Beurkundung zur Verfügung stehen.

Bin ich beim Notartermin sofort Eigentümer?

Nein. Die Eigentumsumschreibung erfolgt später im Grundbuch.

Wann zahle ich den Kaufpreis?

Regelmäßig erst nach Eintritt der vertraglichen Fälligkeitsvoraussetzungen und entsprechender Mitteilung des Notars.

Was bedeutet Belastungsvollmacht?

Sie ermöglicht es dem Käufer typischerweise, das Kaufobjekt bereits vor Eigentumsumschreibung für die Kaufpreisfinanzierung mit einer Grundschuld zu belasten.

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• Grundschuld
• Notar und Grundbuch
• Kaufnebenkosten
• Kaufpreisfälligkeit
• Mietvertrag
• Sonderumlage
• Teilungserklärung

Kaufvertragsentwurf, Angebot, Mietdaten, WEG-Unterlagen und Finanzierung miteinander vergleichen und Abweichungen vor dem Notartermin sichtbar machen.

Disclaimer

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle notarielle, rechtliche oder steuerliche Beratung. Der konkrete Kaufvertrag muss anhand des tatsächlichen Objekts und der Vereinbarungen geprüft werden.