Was bedeutet Grundschuld?
Mit einer Grundschuld wird ein Grundstück oder eine Immobilie zugunsten eines Gläubigers belastet. Nach § 1191 BGB kann aus dem Grundstück eine bestimmte Geldsumme beansprucht werden. Bei Immobilienkrediten dient die Grundschuld üblicherweise als Sicherheit für die Bank.
Was ist eine Grundschuld?
Die Grundschuld ist ein sogenanntes Grundpfandrecht. Sie wird in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen. In der Praxis wird sie meist verwendet, um ein Darlehen abzusichern.
Wichtig: Durch die Grundschuld wird die Bank nicht Eigentümerin des Hauses oder der Wohnung. Der Eigentümer bleibt Eigentümer. Die Bank erhält aber eine dingliche Sicherheit an der Immobilie.
Der Darlehensvertrag regelt den Kredit. Die Grundschuld sichert den Kredit über die Immobilie ab. Beides gehört wirtschaftlich zusammen, ist rechtlich aber nicht dasselbe.
Warum verlangt die Bank eine Grundschuld?
Bei einem Immobilienkredit stellt die Bank häufig einen hohen Geldbetrag für viele Jahre zur Verfügung. Dafür verlangt sie eine Sicherheit. Kann der Kredit trotz Fälligkeit nicht zurückgezahlt werden, kann die Bank unter den rechtlichen Voraussetzungen aus der Grundschuld gegen die Immobilie vorgehen.
Die Immobilie dient als Sicherheit für das Darlehen. Grundbucheintrag Die Grundschuld wird zugunsten des Kreditgebers eingetragen. Verwertungsfall Im Ernstfall kann die Grundschuld Grundlage für eine Zwangsvollstreckung in das Grundstück sein.
Bei einer Sicherungsgrundschuld bestimmt insbesondere der Sicherungsvertrag, welche Forderungen durch die Grundschuld abgesichert werden. § 1192 Abs. 1a BGB berücksichtigt ausdrücklich Einreden aus diesem Sicherungsvertrag.
Grundschuld und Darlehen sind zwei verschiedene Dinge
[TABLE]
| Darlehensvertrag | Grundschuld |
|---|---|
| regelt die Auszahlung des Kredits | sichert die Bank am Grundstück ab |
| enthält Sollzins, Tilgung und Laufzeit | wird im Grundbuch eingetragen |
| Forderung sinkt durch Tilgung | eingetragener Grundschuldbetrag sinkt nicht automatisch |
| endet nach vollständiger Rückzahlung | bleibt ohne Löschung grundsätzlich bestehen |
Diese Trennung ist einer der wichtigsten Punkte zum Verständnis der Grundschuld. Das Darlehen kann vollständig getilgt sein, während die Grundschuld weiterhin im Grundbuch steht.
Grundschuld oder Hypothek – wo liegt der Unterschied?
Beides sind Grundpfandrechte. Der zentrale Unterschied ist die Verbindung zur zugrunde liegenden Forderung.
- Grundschuld: Sie setzt nach § 1192 BGB grundsätzlich keine bestehende Forderung voraus. Deshalb bleibt sie auch nach Rückzahlung des Darlehens zunächst bestehen.
- Hypothek: Sie ist enger an die gesicherte Forderung gekoppelt. In der heutigen Immobilienfinanzierung wird überwiegend die flexiblere Grundschuld verwendet.
Wie wird eine Grundschuld bestellt?
Die Bestellung einer Grundschuld erfolgt unter Beteiligung eines Notars. Üblicherweise stellt die finanzierende Bank ein Grundschuldbestellungsformular zur Verfügung. Der Notar erstellt beziehungsweise beurkundet die notwendigen Erklärungen und reicht sie beim Grundbuchamt ein.
Die Bank teilt mit, welche Grundschuld sie als Sicherheit benötigt.
Die Bank stellt dem Käufer beziehungsweise dem Notariat die erforderlichen Angaben zur Verfügung.
Die notwendigen Erklärungen zur Grundschuldbestellung werden abgegeben.
Die Grundschuld wird in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen.
Der Grundbuchvollzug wird gegenüber dem Kreditgeber dokumentiert.
Wie hoch ist die Grundschuld?
Die Höhe der einzutragenden Grundschuld wird mit der Bank abgestimmt. Sie muss nicht zwingend exakt mit dem aktuellen Darlehenssaldo übereinstimmen.
Für die Berechnung der Notar- und Grundbuchkosten ist wichtig: Nach § 53 GNotKG entspricht der Geschäftswert einer Grundschuld grundsätzlich ihrem Nennbetrag.
Was bedeuten die Zinsen bei einer Grundschuld?
Im Grundbuch kann neben dem Grundschuldbetrag auch ein Grundschuldzins eingetragen sein. § 1191 Abs. 2 BGB erlaubt ausdrücklich, dass neben der Geldsumme auch Zinsen und andere Nebenleistungen aus dem Grundstück geschuldet werden.
Dieser Grundschuldzins ist nicht automatisch identisch mit dem Sollzins deines Immobilienkredits. Der Sollzins wird im Darlehensvertrag vereinbart. Der Grundschuldzins gehört dagegen zum Umfang des dinglichen Sicherungsrechts.
Ein im Grundbuch genannter hoher Grundschuldzins bedeutet nicht, dass du diesen Zinssatz laufend auf deinen Immobilienkredit zahlst. Für die tatsächlichen Kreditkosten ist der Darlehensvertrag maßgeblich.
Was kostet die Eintragung einer Grundschuld?
Für die Grundschuldbestellung entstehen regelmäßig sowohl Notar- als auch Grundbuchkosten. Die genaue Höhe hängt unter anderem vom Nennbetrag und vom konkreten Inhalt der Urkunde ab.
Die Bundesnotarkammer nennt als Beispiel für eine vollstreckbare Grundschuld über 130.000 € eine notarielle Beurkundungsgebühr von 327 €. Je nach Sachverhalt kommen weitere Gebühren, Auslagen, Umsatzsteuer und Grundbuchkosten hinzu.
Für eine belastbare Planung sollte ein Grundschuld-Kostenrechner mit den aktuellen GNotKG-Tabellen arbeiten. Ein pauschaler Prozentsatz ist nur eine grobe Näherung.
Was passiert mit der Grundschuld, wenn der Kredit abbezahlt ist?
Die Grundschuld verschwindet nicht automatisch, wenn das Darlehen vollständig zurückgezahlt wurde. Das ist einer der wichtigsten Unterschiede zur klassischen Hypothek.
Nach Tilgung stellt die Bank üblicherweise die Unterlagen zur Verfügung, die für eine Löschung benötigt werden. Ob die Grundschuld anschließend gelöscht oder im Einzelfall weiter genutzt wird, sollte bewusst entschieden werden.
Notar.de weist inzwischen darauf hin, dass das bloße Stehenlassen nicht automatisch die beste Lösung ist. Besonders vor einem späteren Verkauf kann eine alte, ungelöschte Grundschuld die Abwicklung verzögern.
Grundschuld löschen oder stehen lassen?
Früher wurde häufig pauschal empfohlen, eine abbezahlte Grundschuld im Grundbuch stehen zu lassen, um sie später erneut verwenden zu können. Aktuelle Hinweise der Notarkammern sind differenzierter.
- Löschen: Kann für ein „aufgeräumtes“ Grundbuch sinnvoll sein und spätere Verkäufe oder Übertragungen vereinfachen.
- Weiterverwenden: Kann im Einzelfall sinnvoll sein, wenn zeitnah ein neues Darlehen bei derselben Bank abgesichert werden soll und die Bank die bestehende Grundschuld akzeptiert.
Für die Löschung benötigt man typischerweise eine Löschungsbewilligung der Bank und eine notariell beglaubigte Zustimmung beziehungsweise einen entsprechenden Löschungsantrag des Eigentümers. Bei einer Briefgrundschuld ist zusätzlich der Original-Grundschuldbrief erforderlich.
Dokument aufbewahren Eine Löschungsbewilligung und – bei Briefgrundschulden – der Originalbrief sollten besonders sorgfältig verwahrt werden. Fehlende Unterlagen können einen späteren Verkauf deutlich verzögern.
Ist die Grundschuld genauso hoch wie der Kredit?
Nicht zwingend. Darlehensbetrag und Grundschuldbetrag sind rechtlich getrennte Größen. Welche Höhe eingetragen wird, wird mit der Bank abgestimmt.
Gehört das Haus der Bank, wenn eine Grundschuld eingetragen ist?
Nein. Der Eigentümer bleibt Eigentümer. Die Bank erhält ein Grundpfandrecht als Kreditsicherheit.
Erlischt die Grundschuld automatisch nach Rückzahlung?
Nein. Die Grundschuld bleibt grundsätzlich im Grundbuch bestehen, bis sie gelöscht oder anderweitig verändert wird.
Was ist der Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek?
Die Grundschuld setzt grundsätzlich keine Forderung voraus und ist deshalb von der Darlehensforderung rechtlich unabhängiger. Die Hypothek ist enger an die konkrete Forderung gekoppelt.
Sind Grundschuldzinsen dasselbe wie Kreditzinsen?
Nein. Der Kreditzins steht im Darlehensvertrag. Grundschuldzinsen gehören zum dinglichen Sicherungsrecht im Grundbuch und sind nicht mit dem laufenden Sollzins gleichzusetzen.
Sollte eine abbezahlte Grundschuld gelöscht werden?
Das hängt vom Einzelfall ab. Eine Löschung kann spätere Verkäufe vereinfachen. Eine Weiterverwendung kann sinnvoll sein, wenn dieselbe Bank zeitnah erneut finanzieren soll.