Was ist die Grunderwerbsteuer?
Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer auf bestimmte Erwerbsvorgänge bei inländischen Grundstücken und Immobilien. Beim klassischen Kauf richtet sie sich regelmäßig nach der Gegenleistung – typischerweise dem Kaufpreis. Der Steuersatz wird vom jeweiligen Bundesland bestimmt.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer 2026?
Die Steuersätze unterscheiden sich je nach Bundesland. 2026 reichen sie von 3,5 % in Bayern bis zu 6,5 % in mehreren Bundesländern. Für die Berechnung ist der Standort der Immobilie entscheidend – nicht dein Wohnort.
- 3,5 %
- 5,0 %
- 6,5 %
Schon 1 Prozentpunkt Unterschied bedeutet bei 300.000 € Bemessungsgrundlage einen Unterschied von 3.000 €.
Grunderwerbsteuer nach Bundesland – Stand August 2026
[TABLE]
| Bundesland | Steuersatz |
|---|---|
| Baden-Württemberg | 5,0 % |
| Bayern | 3,5 % |
| Berlin | 6,0 % |
| Brandenburg | 6,5 % |
| Bremen | 5,5 % |
| Hamburg | 5,5 % |
| Hessen | 6,0 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % |
| Niedersachsen | 5,0 % |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % |
| Saarland | 6,5 % |
| Sachsen | 5,5 % |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % |
| Thüringen | 5,0 % |
Bremen hat den Steuersatz zum 1. Juli 2025 von 5,0 auf 5,5 % angehoben. Thüringen liegt seit 2024 wieder bei 5,0 %.
Wie wird die Grunderwerbsteuer berechnet?
Bei einem normalen Kauf lässt sich die Steuer zunächst sehr einfach überschlagen:
Beispiel: Immobilie in Baden-Württemberg
Gleicher Kaufpreis – anderes Bundesland
Was ist die Bemessungsgrundlage?
Bei einem klassischen Immobilienkauf ist die Gegenleistung regelmäßig die maßgebliche Bemessungsgrundlage. In vielen Fällen entspricht sie im Wesentlichen dem vereinbarten Kaufpreis. Im Detail kann die steuerliche Gegenleistung aber von der einfachen Zahl im Exposé abweichen.
Notar-, Grundbuch- und die Grunderwerbsteuer selbst werden nicht einfach auf den Kaufpreis aufgeschlagen, um daraus erneut Grunderwerbsteuer zu berechnen.
Inventar und bewegliche Gegenstände
Mitverkaufte bewegliche Gegenstände gehören grundsätzlich nicht zum Grundstück. Wird beispielsweise eine tatsächlich vorhandene Einbauküche oder anderes bewegliches Inventar separat mit einem realistischen Wert ausgewiesen, kann dieser Anteil bei der Ermittlung der grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung relevant sein.
Die Aufteilung muss dem tatsächlichen Sachverhalt entsprechen und nachvollziehbar sein. Bei größeren Beträgen oder ungewöhnlichen Konstellationen sollte fachlicher Rat eingeholt werden.
Grundstück kaufen und anschließend bauen
Besonders wichtig ist die Grunderwerbsteuer bei Neubauprojekten. Werden Grundstückskauf und Bauleistung rechtlich oder objektiv sachlich so miteinander verknüpft, dass wirtschaftlich ein bebautes Grundstück erworben wird, können auch Bauerrichtungskosten Teil des grunderwerbsteuerlichen Erwerbsgegenstands werden.
Der Bundesfinanzhof beurteilt solche Fälle nach den konkreten Vereinbarungen und deren Zusammenhang. Ein getrennt unterschriebener Grundstücks- und Bauvertrag bedeutet daher nicht automatisch, dass nur der Grundstückspreis besteuert wird.
Für Käufer wichtig Bei Bauträger-, Generalunternehmer- oder gekoppelten Grundstücks-/Baukonzepten sollte die Grunderwerbsteuer vor Vertragsabschluss fachlich geprüft werden. Die Differenz kann fünfstellige Beträge erreichen.
Wann wird die Grunderwerbsteuer bezahlt?
Nach dem notariellen Kaufvertrag wird der Erwerbsvorgang dem Finanzamt angezeigt. Das Finanzamt erlässt anschließend den Grunderwerbsteuerbescheid. Die konkrete Zahlungsfrist steht im Bescheid.
Der Immobilienkauf wird beim Notar abgeschlossen.
Der steuerpflichtige Erwerbsvorgang wird gemeldet.
Das Finanzamt setzt die Grunderwerbsteuer fest.
Die Steuer wird innerhalb der im Bescheid angegebenen Frist bezahlt.
Sie spielt grundsätzlich eine wichtige Rolle für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
Wann fällt keine Grunderwerbsteuer an?
Das Grunderwerbsteuerrecht kennt verschiedene Ausnahmen und Befreiungen. Relevant können beispielsweise bestimmte Erwerbe zwischen nahen Angehörigen, Erwerbe von Todes wegen oder Vorgänge im Rahmen einer Erbauseinandersetzung sein.
Ob eine Befreiung tatsächlich greift, hängt von der konkreten gesetzlichen Regelung und dem Einzelfall ab. Deshalb sollte bei Schenkung, Erbschaft, Familienübertragung oder gesellschaftsrechtlichen Vorgängen nicht nur mit einem normalen Kauf-Fall gerechnet werden.
Typische Fehler bei der Grunderwerbsteuer
Kostenloser Rechner Grunderwerbsteuer direkt berechnen Kaufpreis und Bundesland eingeben und sofort sehen, wie hoch die Grunderwerbsteuer ausfällt. Grunderwerbsteuer berechnen →
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer 2026?
Je nach Bundesland beträgt der Steuersatz 2026 zwischen 3,5 und 6,5 %. Bayern hat mit 3,5 % den niedrigsten Satz.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Baden-Württemberg?
In Baden-Württemberg beträgt der Steuersatz 5,0 %.
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer?
Im üblichen Immobilienkauf wird vertraglich regelmäßig der Käufer mit der Zahlung belastet. Die steuerrechtliche Schuldnerschaft und besondere Vertragsgestaltungen können darüber hinaus differenzierter sein.
Kann Inventar die Grunderwerbsteuer reduzieren?
Tatsächlich mitverkaufte bewegliche Gegenstände können bei plausibler und sachgerechter Ausweisung für die Bemessungsgrundlage relevant sein. Die konkrete Behandlung hängt vom Einzelfall ab.
Wird beim Neubau nur das Grundstück besteuert?
Nicht zwingend. Bei einem einheitlichen Erwerbsgegenstand können unter bestimmten Voraussetzungen auch Bauerrichtungskosten in die Bemessungsgrundlage einbezogen werden.
Ist die Grunderwerbsteuer dasselbe wie die Grundsteuer?
Nein. Die Grunderwerbsteuer fällt anlässlich eines steuerpflichtigen Erwerbsvorgangs an. Die Grundsteuer ist dagegen eine laufende Steuer auf Grundbesitz.