Was kostet das Grundbuch beim Immobilienkauf?
Grundbuchgebühren sind gesetzlich im Gerichts- und Notarkostengesetz geregelt. Für typische Eintragungen gelten Gebührensätze, die mit einem Geschäftswert verknüpft sind. Die Eigentumsumschreibung wird beispielsweise mit einer 1,0-Gebühr berechnet, eine Vormerkung mit 0,5. Bei einer Finanzierung kommt regelmäßig die Eintragung einer Grundschuld hinzu.
Was sind Grundbuchkosten?
Das Grundbuch dokumentiert unter anderem Eigentumsverhältnisse und Belastungen eines Grundstücks. Ändert sich das Eigentum oder wird ein neues Recht eingetragen, kann das Grundbuchamt dafür gesetzliche Gebühren erheben.
Die Gebühren gehen nicht an den Notar, sondern entstehen im gerichtlichen Grundbuchverfahren. Deshalb solltest du Notarkosten und Grundbuchkosten in einer Immobilienkalkulation getrennt erfassen.
„Notar & Grundbuch ca. x %“ kann als grober Planwert dienen. Für eine nachvollziehbare Abrechnung sollten beide Kostenarten später separat gespeichert werden.
Welche Grundbuchgebühren entstehen typischerweise?
- Eigentumsumschreibung: Eintragung des Käufers als neuer Eigentümer.
- Auflassungsvormerkung: Sicherung des Anspruchs des Käufers vor der endgültigen Umschreibung.
- Grundschuld: Eintragung eines Grundpfandrechts für die finanzierende Bank.
- Löschung Abteilung III: Zum Beispiel Löschung einer bestehenden Grundschuld.
Die konkrete Eurohöhe hängt vom jeweiligen Geschäftswert ab. Grundlage ist die Gebührentabelle B des GNotKG.
Auflassungsvormerkung: Schutz des Käufers
Die Auflassungs- beziehungsweise Eigentumsvormerkung wird typischerweise nach dem Kaufvertrag zugunsten des Käufers im Grundbuch eingetragen. Sie „reserviert“ das Grundstück rechtlich für den Käufer und schützt seinen Anspruch auf Eigentumsübertragung.
Nach dem Kostenverzeichnis des GNotKG fällt für die Eintragung einer Vormerkung grundsätzlich eine 0,5-Gebühr an.
Warum sie wichtig ist Die Kaufpreiszahlung wird im üblichen Ablauf regelmäßig erst fällig, wenn die Vormerkung eingetragen und weitere Voraussetzungen erfüllt sind.
Eigentumsumschreibung im Grundbuch
Mit dem unterschriebenen Kaufvertrag bist du noch nicht automatisch als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Die eigentliche Eigentumsumschreibung erfolgt später im Kaufablauf.
Für die Eintragung eines neuen Eigentümers sieht das Kostenverzeichnis grundsätzlich eine 1,0-Gebühr vor. Der Notar beantragt die Umschreibung im typischen Ablauf erst, wenn die erforderlichen Voraussetzungen erfüllt sind – insbesondere nachdem der Kaufpreis gezahlt wurde und die benötigte Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts vorliegt.
Grundbuchkosten für die Grundschuld
Bei einer Immobilienfinanzierung verlangt die Bank normalerweise eine Grundschuld als Kreditsicherheit. Diese wird in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen und verursacht neben den notariellen Kosten auch Gebühren beim Grundbuchamt.
Für Grundpfandrechte gelten eigene Gebührentatbestände im GNotKG. Als Geschäftswert ist bei einer Grundschuld grundsätzlich deren Nennbetrag relevant.
Wer nur Notar, Vormerkung und Eigentumsumschreibung kalkuliert, unterschätzt bei einer finanzierten Immobilie die tatsächlichen Erwerbsnebenkosten.
Was kostet die Löschung einer Grundschuld?
Bestehende Belastungen des Verkäufers, die der Käufer nicht übernehmen soll, müssen im Kaufprozess häufig gelöscht werden. Für die Löschung einer Belastung in Abteilung III des Grundbuchs sieht das GNotKG grundsätzlich eine 0,5-Gebühr vor.
Im üblichen Kaufvertrag werden Kosten der Lastenfreistellung häufig dem Verkäufer zugeordnet. Entscheidend bleibt aber die konkrete Vertrags- und Kostenregelung.
Beispiel: Gebührentabelle bei 300.000 € Geschäftswert
Die Gebührentabelle B arbeitet mit Wertstufen. Ein Geschäftswert von 300.000 € fällt in die Stufe „bis 320.000 €“. Die aktuelle Tabelle B weist dafür eine volle 1,0-Gebühr von 635 € aus.
Damit lässt sich die Größenordnung einzelner Grundbuchgebühren nachvollziehen. Die tatsächliche Gesamtrechnung eines Immobilienkaufs besteht jedoch aus mehreren möglichen Eintragungen mit teilweise unterschiedlichen Geschäftswerten.
Die 635 € sind nicht „die Grundbuchkosten eines 300.000-€-Kaufs“, sondern die volle Tabellen-B-Gebühr der maßgeblichen Wertstufe. Welche Gebührensätze und Geschäftswerte konkret anzuwenden sind, hängt vom einzelnen Vorgang ab.
Grundbuchkosten vs. Notarkosten
[TABLE]
| Notarkosten | Grundbuchkosten |
|---|---|
| Kaufvertragsentwurf und Beurkundung | Auflassungsvormerkung |
| Vollzugs- und Betreuungstätigkeiten | Eigentumsumschreibung |
| Notarielle Grundschuldbestellung | Eintragung der Grundschuld |
| Notarrechnung | Gebühren des Grundbuchamts / der Justiz |
Wo entstehen Grundbuchkosten im Kaufablauf?
Der Kauf wird beurkundet.
Der Anspruch des Käufers wird im Grundbuch gesichert.
Bei Finanzierung wird die Banksicherheit eingetragen.
Nach Erfüllung der Fälligkeitsvoraussetzungen wird bezahlt.
Der Käufer wird endgültig als Eigentümer eingetragen.
Typische Fehler bei Grundbuchkosten
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Sind Grundbuchkosten und Notarkosten dasselbe?
Nein. Notarkosten entstehen für notarielle Tätigkeiten. Grundbuchkosten entstehen für Eintragungen und andere Vorgänge beim Grundbuchamt.
Was kostet die Eigentumsumschreibung?
Für die Eintragung eines Eigentümers sieht das Kostenverzeichnis des GNotKG grundsätzlich eine 1,0-Gebühr vor. Die Eurohöhe hängt vom maßgeblichen Geschäftswert ab.
Was kostet die Auflassungsvormerkung?
Für die Eintragung einer Vormerkung sieht das GNotKG grundsätzlich eine 0,5-Gebühr vor. Die konkrete Eurohöhe richtet sich nach dem Geschäftswert.
Kostet eine Grundschuld beim Grundbuchamt zusätzlich?
Ja. Die Eintragung einer Grundschuld löst eigene Grundbuchgebühren aus. Zusätzlich entstehen regelmäßig notarielle Kosten für die Grundschuldbestellung.
Wer zahlt die Grundbuchkosten?
Im typischen Immobilienkauf trägt der Käufer die mit seinem Erwerb verbundenen Notar- und Grundbuchkosten. Kosten für die Lastenfreistellung des Verkäufers werden häufig dem Verkäufer zugeordnet.
Wann werde ich Eigentümer der Immobilie?
Rechtlich entscheidend ist die Eintragung als Eigentümer im Grundbuch. Sie erfolgt im typischen Kaufablauf erst nach Erfüllung der dafür erforderlichen Voraussetzungen.