Was ist der Beleihungswert?
Der Beleihungswert ist ein vorsichtig ermittelter Wert einer Immobilie, der ihre nachhaltige Verkäuflichkeit über die Dauer der Beleihung abbilden soll. Nach § 16 PfandBG darf er einen transparent ermittelten Marktwert nicht überschreiten; spekulative Elemente dürfen nicht berücksichtigt werden.
Was bedeutet Beleihungswert genau?
Die BelWertV beschreibt ihn als den Wert, der unabhängig von vorübergehenden Marktschwankungen und ohne spekulative Elemente während der gesamten Beleihungsdauer bei einer Veräußerung voraussichtlich erzielt werden kann.
Der Beleihungswert soll nicht den bestmöglichen heutigen Verkaufspreis abbilden, sondern einen langfristig vorsichtigen Sicherheitenwert.
Kaufpreis, Marktwert und Beleihungswert
[TABLE]
| Begriff | Bedeutung |
|---|---|
| Kaufpreis | Der tatsächlich zwischen Käufer und Verkäufer vereinbarte Preis. |
| Marktwert / Verkehrswert | Schätzung des am Bewertungsstichtag erzielbaren Marktpreises. |
| Beleihungswert | Vorsichtiger, langfristig nachhaltiger Wert für die Kreditsicherung. |
Der Beleihungswert darf nach § 16 PfandBG den anerkannt ermittelten Marktwert nicht überschreiten. In der Praxis kann er deshalb unter dem Kaufpreis liegen.
Wie wird der Beleihungswert ermittelt?
Für Pfandbriefbanken gelten klare regulatorische Anforderungen. Die Bewertung muss vorsichtig sein, langfristige und nachhaltige Objektmerkmale berücksichtigen und spekulative Elemente ausschließen.
§ 16 PfandBG verlangt außerdem, dass die Wertermittlung von einem von der Kreditentscheidung unabhängigen Gutachter durchgeführt wird, der über die notwendigen Fachkenntnisse und Berufserfahrung verfügt.
Welche Bewertungsverfahren gibt es?
Die BelWertV sieht insbesondere Ertragswert, Sachwert und – bei bestimmten Wohnimmobilien – Vergleichswert vor.
- Ertragswert: Besonders relevant bei ertragsorientierten Immobilien.
- Sachwert: Betrachtet Bodenwert und bauliche Anlagen.
- Vergleichswert: Kann bei Wohnimmobilien anhand geeigneter Vergleichspreise genutzt werden.
Nach § 4 BelWertV ist regelmäßig der Ertragswert maßgeblich; bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Wohnungseigentum kann unter den dort genannten Voraussetzungen auch eine Orientierung am Sach- oder Vergleichswert erfolgen.
Beispiel: Kaufpreis ist nicht gleich Beleihungswert
Angenommen, eine Wohnung wird für 300.000 € gekauft. Die Bank bewertet die nachhaltige Verwertbarkeit vorsichtiger und setzt für ihre Finanzierung einen Beleihungswert von 270.000 € an.
Es gibt keinen pauschalen Sicherheitsabschlag, der für jede Bank und jede Immobilie gilt. Die tatsächliche Bewertung hängt vom Objekt, Verfahren und Kreditinstitut ab.
Warum ist der Beleihungswert für die Bank wichtig?
Er dient als Basis für die Einschätzung, wie stark eine Immobilie als Kreditsicherheit belastet ist. Daraus lässt sich insbesondere der Beleihungsauslauf ableiten.
Je höher das Darlehen im Verhältnis zum Beleihungswert, desto höher ist grundsätzlich das Risiko der Bank. Das kann Einfluss auf Kreditkonditionen und Eigenkapitalbedarf haben.
Zusammenhang mit dem Beleihungsauslauf (LTV)
Bei 216.000 € Finanzierung und 270.000 € Beleihungswert beträgt der Beleihungsauslauf 80 %.
Typische Fehler
Ist der Beleihungswert immer niedriger als der Kaufpreis?
Nicht zwingend, er kann aber darunter liegen. Maßgeblich ist die vorsichtige Bewertung der nachhaltigen Verwertbarkeit.
Wer bestimmt den Beleihungswert?
Die kreditgebende Bank beziehungsweise deren Bewertungsprozess. Für Pfandbriefbanken gelten die Anforderungen des PfandBG und der BelWertV.
Warum ist der Beleihungswert wichtig?
Er dient als Basis für die Risikobewertung und den Beleihungsauslauf einer Finanzierung.
Kann ich den Beleihungswert selbst berechnen?
Du kannst ihn für Planungen schätzen, der für die Bank maßgebliche Wert wird jedoch nach deren Bewertungsverfahren ermittelt.