Kategorie: WEG Stand: August 2026 Lesedauer: ca. 11 Minuten
Kurz erklärt
Mit einer Teilungserklärung kann der Eigentümer eines Grundstücks Wohnungseigentum beziehungsweise Teileigentum begründen.
§ 8 WEG erlaubt dem Eigentümer, das Grundstück gegenüber dem Grundbuchamt in Miteigentumsanteile aufzuteilen und jeden Anteil mit Sondereigentum zu verbinden.
Die Teilungserklärung ist deshalb eines der wichtigsten Dokumente beim Kauf einer Eigentumswohnung.
Sie hilft zu beantworten:
- Welche Einheit gehört wem?
- Welche Räume gehören zum Sondereigentum?
- Welche Gebäudeteile sind Gemeinschaftseigentum?
- Welche Miteigentumsanteile bestehen?
- Welche Sonderregelungen oder Rechte sind eingetragen?
Was wird durch die Teilungserklärung geschaffen?
Aus einem Grundstück mit einem Eigentümer können rechtlich mehrere selbstständige Wohnungseigentumsrechte entstehen.
Beispiel:
Ein Mehrfamilienhaus wird aufgeteilt in:
- Wohnung 1
- Wohnung 2
- Wohnung 3
- Gewerbeeinheit 4
- Tiefgaragenstellplätze
Jede Einheit erhält einen Miteigentumsanteil am Grundstück, verbunden mit Sondereigentum.
Miteigentumsanteil
Jede Einheit ist mit einem bestimmten Anteil am gemeinschaftlichen Grundstück verbunden.
Beispiel:
Wohnung 5:
83 / 1.000 Miteigentumsanteile
Dieser Anteil kann für verschiedene Kosten- und Stimmrechtsfragen relevant sein.
Ein Miteigentumsanteil ist nicht automatisch identisch mit dem prozentualen Anteil an jeder einzelnen Kostenposition. Abweichende Verteilungen können sich aus Vereinbarung oder Beschluss ergeben.
Sondereigentum
Sondereigentum ist der Bereich, der einer bestimmten Einheit rechtlich exklusiv zugeordnet ist.
Nach § 5 WEG können insbesondere bestimmte Räume und solche Gebäudebestandteile Sondereigentum sein, deren Veränderung nicht das Gemeinschaftseigentum, Rechte anderer Eigentümer oder die äußere Gestaltung über das zulässige Maß hinaus beeinträchtigt.
Typisch:
- Wohnräume
- Innenwände, soweit rechtlich sondereigentumsfähig
- bestimmte Boden- und Wandbeläge
- bestimmte nicht gemeinschaftlich notwendige Einrichtungen
Gemeinschaftseigentum
Bestandteile, die für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, können nach § 5 WEG kein Sondereigentum sein.
Ebenso Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen.
Typische Beispiele:
- tragende Bauteile
- Dach
- Fassade
- Treppenhaus
- zentrale Leitungs- und Versorgungssysteme
- gemeinschaftliche technische Anlagen
Aufteilungsplan
Zur Grundbucheintragung gehört nach § 7 WEG ein Aufteilungsplan.
Er zeigt grafisch:
- Aufteilung des Gebäudes
- Lage und Größe der Einheiten
- Sondereigentum
- Gemeinschaftseigentum
- zu einer Einheit gehörende Räume und Grundstücksteile
Alle zu derselben Einheit gehörenden Teile werden mit derselben Nummer gekennzeichnet.
Abgeschlossenheitsbescheinigung
§ 7 WEG verlangt für die Eintragung zusätzlich eine Bescheinigung der Baubehörde, dass die gesetzlichen Voraussetzungen der Abgeschlossenheit beziehungsweise Zuordnung erfüllt sind.
Diese Bescheinigung ist ein wichtiger Teil der Aufteilungsunterlagen.
Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung
Beide Begriffe werden häufig gemeinsam verwendet.
Teilungserklärung
Begründet beziehungsweise beschreibt die rechtliche Aufteilung.
Gemeinschaftsordnung
Regelt das Verhältnis der Eigentümer untereinander und kann gesetzliche Regeln ergänzen oder zulässigerweise verändern.
In der Praxis befindet sich die Gemeinschaftsordnung häufig innerhalb derselben notariellen Urkunde wie die Teilungserklärung.
Für briqREC trotzdem als zwei fachliche Ebenen behandeln: Struktur der Immobilie und Regeln der Gemeinschaft.
Sondernutzungsrechte
Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung können Sondernutzungsrechte enthalten.
Beispiele:
- Gartenfläche
- Stellplatz
- Terrasse
- Dachbodenbereich
Dabei bleibt die Fläche grundsätzlich Gemeinschaftseigentum, aber ein bestimmter Eigentümer erhält ein exklusives Nutzungsrecht.
Das wird im eigenen Artikel ausführlich behandelt.
Warum ist die Teilungserklärung beim Kauf so wichtig?
Sie kann Einschränkungen oder Besonderheiten enthalten, die im Exposé nicht sichtbar sind.
Beispiele:
- Stellplatz gehört nicht zur Wohnung
- Keller ist anders zugeordnet als gedacht
- Garten ist nur Sondernutzungsrecht
- Gewerbenutzung ist erlaubt oder eingeschränkt
- Kostenverteilung weicht von Miteigentumsanteilen ab
- Zustimmung zur Veräußerung kann geregelt sein
Vor Kauf einer Eigentumswohnung sollte die Teilungserklärung nicht nur vorhanden sein, sondern tatsächlich gelesen und mit Aufteilungsplan und Grundbuch abgeglichen werden.
Teilungsdokument
- WEG / Gebäude
- Datum
- Notar
- Urkundennummer
- Grundbuchbezug
- Version
- Dokument
Einheit
- Einheitsnummer
- Art Wohnung / Teileigentum
- Miteigentumsanteil
- Räume
- Nebenräume
- Stellplätze
Eigentumsart
- Sondereigentum
- Gemeinschaftseigentum
- Sondernutzungsrecht
- Prüfstatus
Aufteilungsplan
- Planversion
- Geschoss
- Einheitsnummern
- Dokument
Änderungen historisieren
Eine Teilungserklärung beziehungsweise ihre Regelungen können später geändert oder ergänzt werden.
Sinnvoll:
- ursprüngliche Urkunde
- Nachtrag
- Änderungsdatum
- betroffene Regelung
- Grundbuchstatus
1. Nur den Grundriss ansehen
Der Aufteilungsplan hat eine rechtliche Funktion und ist nicht nur ein Marketinggrundriss.
2. Sondereigentum und Sondernutzungsrecht verwechseln
Das sind unterschiedliche Rechtspositionen.
3. Miteigentumsanteil mit Wohnfläche gleichsetzen
Das muss nicht identisch sein.
4. Keller oder Stellplatz ungeprüft der Wohnung zurechnen
Entscheidend ist die rechtliche Zuordnung.
5. Nachträge ignorieren
Eine alte Teilungserklärung kann durch spätere Vereinbarungen ergänzt worden sein.
Was ist eine Teilungserklärung?
Die Erklärung, mit der ein Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt und diese mit Sondereigentum verbunden werden können.
Was ist ein Aufteilungsplan?
Die baubehördlich bestätigte Zeichnung, die die Zuordnung der Einheiten und Gebäudeteile zeigt.
Was ist Sondereigentum?
Der rechtlich einer Einheit exklusiv zugeordnete Bereich.
Ist der Garten automatisch Sondereigentum?
Nein. Er kann beispielsweise Gemeinschaftseigentum mit Sondernutzungsrecht sein.
Warum sollte ein Käufer die Teilungserklärung lesen?
Weil sie Eigentumsumfang, Zuordnungen und wichtige WEG-Regeln bestimmen kann.
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Hinweis: Allgemeine Information, keine individuelle Rechtsberatung.