Instandhaltung Immobilien einfach erklärt: Kosten & Planung

Kategorie: Sanierung Stand: August 2026 Lesedauer: ca. 10 Minuten

Kurz erklärt

Instandhaltung umfasst Maßnahmen, mit denen der ordnungsgemäße Zustand einer Immobilie erhalten wird.

Im Wohnraummietrecht fasst § 555a BGB notwendige Maßnahmen zur Instandhaltung oder Instandsetzung als Erhaltungsmaßnahmen zusammen.

Beispiele:

• Wartung
• Pflege
• Austausch verschlissener Kleinteile
• laufende Erhaltung technischer Anlagen
• rechtzeitige Maßnahmen gegen fortschreitenden Verschleiß

Ziel ist nicht primär eine Verbesserung, sondern der Erhalt des geschuldeten Zustands.

Instandhaltung

Vorbeugend oder laufend den Zustand erhalten.

Beispiel:

Heizungswartung.

Instandsetzung

Einen bereits eingetretenen Defekt beseitigen.

Beispiel:

Defekte Heizungspumpe austauschen.

Beides gehört mietrechtlich zu den Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a BGB.

Instandhaltung

Bestehenden Standard erhalten.

Modernisierung

Standard nachhaltig verbessern.

Beispiel Fenster:

• defekte Dichtung erneuern → Instandhaltung
• altes Fenster gleichwertig ersetzen → Erhaltung/Instandsetzung
• altes Fenster durch energetisch deutlich bessere Verglasung ersetzen → möglicherweise gemischte Maßnahme mit Modernisierungsanteil

Muss der Mieter Erhaltungsmaßnahmen dulden?

Ja.

§ 555a BGB bestimmt, dass der Mieter Maßnahmen dulden muss, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind.

Diese Maßnahmen sind grundsätzlich rechtzeitig anzukündigen.

Ausnahmen:

• nur unerhebliche Einwirkung auf die Mietsache
• sofortige Durchführung zwingend erforderlich

Beispiel:

Akuter Wasserrohrbruch.

Hier kann sofortiges Handeln notwendig sein.

Aufwendungen des Mieters

Muss der Mieter wegen einer Erhaltungsmaßnahme eigene Aufwendungen machen, hat der Vermieter diese nach § 555a BGB in angemessenem Umfang zu ersetzen.

Auf Verlangen ist Vorschuss zu leisten.

Das kann beispielsweise relevant sein, wenn der Mieter für die Maßnahme notwendige Ausgaben hat.

Wer trägt die Instandhaltungskosten?

Grundsätzlich liegt die Erhaltungspflicht des Mietobjekts beim Vermieter.

In einer Eigentumswohnung ist zusätzlich zu unterscheiden:

Sondereigentum

Kosten können den einzelnen Eigentümer treffen.

Gemeinschaftseigentum

Kosten werden grundsätzlich über die WEG nach dem geltenden Kostenverteilungsschlüssel getragen.

Instandhaltung und Betriebskosten

Instandhaltungskosten gehören nach § 1 BetrKV nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten.

Das ist wichtig:

• Heizungswartung kann Betriebskostencharakter haben
• Reparatur oder Erneuerung eines defekten Bauteils ist dagegen Erhaltung/Instandsetzung

Instandhaltungsplanung

Professionelle Immobilienverwaltung reagiert nicht nur auf Defekte.

Sie plant zukünftige Erhaltung.

Beispiele:

jährlich

• Heizungswartung
• Dachkontrolle
• technische Prüfungen

alle paar Jahre

• Fassadenkontrolle
• Anstriche
• Wartungsmaßnahmen

langfristig

• Fenster
• Dach
• Heizung
• Leitungen

Beispiel Mehrjahresplan

Dadurch wird künftiger Kapitalbedarf sichtbar.

Instandhaltungsbudget

Für Investoren ist eine jährliche Instandhaltungsreserve eine sinnvolle Kalkulationsgröße.

Wichtig:

Es gibt keine universell richtige Pauschale, die für jedes Gebäude gilt.

Der Bedarf hängt ab von:

• Baujahr
• Zustand
• Bauteilen
• Sanierungshistorie
• Größe
• technischem Standard
• WEG-Struktur

geplante Kosten

Budget / Prognose.

beauftragte Kosten

Angebot oder Auftrag.

tatsächliche Kosten

Rechnung.

Beispiel:

• geschätzt: 5.000 €
• beauftragt: 5.600 €
• tatsächlich: 6.200 €

Abweichung zum Plan:

+1.200 € / +24 %

Instandhaltung und Rendite

Laufende Instandhaltung ist eine reale Eigentümerbelastung.

Wer bei einer Renditeberechnung dauerhaft 0 € ansetzt, kann den Ertrag deutlich überschätzen.

• tatsächliche historische Instandhaltung
• geplante Maßnahmen
• kalkulatorische Reserve

Beispiel

Jahresnettokaltmiete:

12.000 €

nicht umlagefähige laufende Kosten:

1.200 €

kalkulatorische Instandhaltung:

1.000 €

operativer Ertrag vor Finanzierung:

9.800 €

Damit wird das Investment realistischer bewertet als nur anhand der Bruttomiete.

Bauteil

• Dach
• Heizung
• Fenster
• Fassade
• Leitungen
• Bad
• Küche
• sonstiges

Zustand

• sehr gut
• gut
• mittel
• schlecht
• kritisch

Maßnahme

• Wartung
• Prüfung
• Reparatur
• Austausch
• Sanierung

Termine

• letzte Maßnahme
• nächster Termin
• erwartete Lebensdauer
• geplantes Jahr

Kosten

• geschätzt
• beauftragt
• tatsächlich

Lebenszyklus eines Bauteils

Beispiel Heizung:

• Baujahr: 2015
• letzte Wartung: 2026
• nächste Wartung: 2027
• größere Reparatur: 2029
• geplanter Austausch: 2035

Damit wird Instandhaltung langfristig planbar.

WEG-Verknüpfung

Bei Gemeinschaftseigentum sollte eine Maßnahme zusätzlich verbunden werden mit:

• Eigentümerversammlung
• Beschluss
• Erhaltungsrücklage
• Sonderumlage
• Verwalter
• Auftragnehmer

So entsteht ein vollständiger technischer und finanzieller Lebenslauf.

1. Instandhaltung erst bei Defekt beginnen

Vorbeugende Planung kann Kosten und Schäden reduzieren.

2. Instandhaltung und Modernisierung vermischen

Die wirtschaftlichen und mietrechtlichen Folgen unterscheiden sich.

3. Kosten als Betriebskosten umlegen

Instandhaltung/Instandsetzung sind nach BetrKV keine Betriebskosten.

4. Nur Rechnungen archivieren

Bauteil, Zustand, Ursache und Maßnahme sollten strukturiert erfasst werden.

5. Zukünftigen Kapitalbedarf nicht prognostizieren

Dann entstehen größere Ausgaben überraschend.

Was bedeutet Instandhaltung?

Den ordnungsgemäßen Zustand einer Immobilie durch laufende und vorbeugende Maßnahmen erhalten.

Was ist der Unterschied zur Instandsetzung?

Instandsetzung beseitigt bereits entstandene Defekte; Instandhaltung soll den Zustand erhalten.

Muss ein Mieter Instandhaltungsmaßnahmen dulden?

Notwendige Erhaltungsmaßnahmen grundsätzlich ja.

Sind Instandhaltungskosten umlagefähig?

Nein, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sind keine Betriebskosten.

Wie viel sollte man jährlich einplanen?

Das hängt vom konkreten Gebäude ab; eine universelle gesetzliche Pauschale gibt es nicht.

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