Heizung bei Immobilien: GEG, Austausch & Förderung

Kategorie: Sanierung Gruppe im Wissenszentrum: Heizung & Technik Stand: August 2026 Lesedauer: ca. 12 Minuten

Kurz erklärt

Die Heizungsanlage gehört zu den wichtigsten technischen und wirtschaftlichen Komponenten einer Immobilie.

Sie beeinflusst Energieverbrauch, laufende Kosten, Wohnkomfort, CO₂-Emissionen, Sanierungsbedarf, Fördermöglichkeiten und Investitionswert.

Bei älteren Gebäuden sollte deshalb nicht nur gefragt werden: „Welche Heizung ist eingebaut?“, sondern auch:

• Wie alt ist sie?
• Welcher Energieträger wird genutzt?
• Wie effizient arbeitet sie?
• Wie wird die Wärme verteilt?
• Welche Vorlauftemperaturen werden benötigt?
• Welche gesetzlichen Anforderungen gelten bei einem späteren Austausch?

Bestehende Heizung

Eine bereits vorhandene Heizungsanlage kann nicht allein deshalb als austauschpflichtig gelten, weil sie mit fossilen Energieträgern betrieben wird.

Für bestehende Anlagen gelten Übergangs-, Ausnahme- und Austauschregeln des Gebäudeenergiegesetzes.

Neue Heizungsanlage

Für neu eingebaute Heizungsanlagen enthält § 71 GEG Anforderungen an den Anteil erneuerbarer Energien beziehungsweise unvermeidbarer Abwärme.

Die 65-%-Regel

§ 71 GEG sieht grundsätzlich vor, dass eine Heizungsanlage unter den gesetzlichen Voraussetzungen nur eingebaut beziehungsweise aufgestellt werden darf, wenn sie mindestens 65 % der bereitgestellten Wärme mit erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme erzeugt.

Eine Wärmepumpe ist nur eine von mehreren Erfüllungsoptionen.

Welche Heizsysteme gibt es?

• Wärmepumpe
• Wärmenetz / Fernwärme
• Biomasse
• Solarthermie
• Hybridlösungen
• bestehende Gas- oder Ölheizung im Rahmen der geltenden Regeln

Heizung ist mehr als der Wärmeerzeuger

Zur Effizienz gehören auch:

• Heizkörper oder Fußbodenheizung
• Rohrnetz
• Pumpen
• Regelung
• Speicher
• Warmwasserbereitung
• hydraulischer Abgleich
• Dämmung der Leitungen

Heizlast

Die Heizlast beschreibt vereinfacht, wie viel Wärmeleistung ein Gebäude bei bestimmten Auslegungsbedingungen benötigt.

Eine zu große Anlage kann häufiger takten und ineffizient arbeiten. Eine zu kleine Anlage kann Komfortprobleme verursachen.

Vorlauftemperatur

Die Vorlauftemperatur ist die Temperatur des Heizwassers, das zu Heizkörpern oder Flächenheizungen geschickt wird.

Niedrigere Vorlauftemperaturen sind günstig für effiziente Wärmepumpen. Hohe Vorlauftemperaturen können bei kleinen alten Heizkörpern und schlecht gedämmten Gebäuden erforderlich sein.

Hydraulischer Abgleich

Beim hydraulischen Abgleich wird das Heizsystem so eingestellt, dass jeder Heizkörper beziehungsweise Heizkreis die passende Wassermenge erhält.

Mögliche Vorteile:

• gleichmäßigere Wärmeverteilung
• weniger Strömungsgeräusche
• geringerer Pumpenenergiebedarf
• bessere Effizienz

Heizungsalter dokumentieren

Beispiel:

• Hersteller: Mustertherm
• Baujahr: 2004
• Energieträger: Gas
• Leistung: 24 kW
• letzte Wartung: 2026
• bekannte Reparaturen: 3
• Zustand: altersbedingt

> „Heizungsanlage älter als 20 Jahre – Ersatzstrategie und aktuelle Rechtslage prüfen.“

Das ist ein Planungshinweis, keine automatische Austauschpflicht.

Heizung und kommunale Wärmeplanung

Die Regeln für den Einbau neuer Heizungen im Bestand sind mit der kommunalen Wärmeplanung verknüpft.

Nach aktuellem Stand werden die 65-%-Vorgaben in größeren Städten früher verbindlich als in kleineren Kommunen.

Für Städte mit mehr als 100.000 Einwohnern ist der relevante bundesgesetzliche späteste Zeitpunkt bereits nach dem 30.06.2026 erreicht; für kleinere Gemeinden bestehen längere Übergangszeiträume.

Förderung – Stand August 2026

Die KfW-Heizungsförderung wurde zum 21.07.2026 angepasst.

Für private Eigentümer von Wohngebäuden können förderfähige neue klimafreundliche Heizungen aktuell Zuschüsse erhalten.

Nach aktuellem KfW-Stand:

• Zuschuss je nach Voraussetzungen bis zu 80 % der förderfähigen Kosten
• verschiedene Bonuskomponenten möglich
• Förderhöchstbeträge und Bedingungen sind begrenzt
• Ergänzungskredite können unter Voraussetzungen hinzukommen

Heizung beim Immobilienkauf

Eine alte Heizungsanlage kann zukünftigen Kapitalbedarf erzeugen.

Beispiel:

Kaufpreis: 220.000 €

Heizung:

• Baujahr 1998
• Gas
• mehrere Reparaturen
• Ersatz in nächsten Jahren wahrscheinlich

geschätzter neuer Kapitalbedarf: 25.000 €

Für eine realistische Kaufbewertung sollte dieser Betrag nicht ignoriert werden.

Heizung in einer WEG

Bei zentralen Heizungsanlagen einer Eigentümergemeinschaft sind zusätzlich relevant:

• Eigentümerversammlung
• Beschluss
• Angebote
• Fördermittel
• Erhaltungsrücklage
• Sonderumlage
• Verteilung der Kosten
• Verwalter

Wärmeerzeuger

• Systemtyp
• Hersteller
• Modell
• Baujahr
• Leistung
• Energieträger
• erneuerbarer Anteil
• Standort
• Zustand

Wärmeverteilung

• Heizkörper
• Fußbodenheizung
• Mischsystem
• Vorlauftemperatur
• hydraulischer Abgleich

Planung

• geplanter Austausch
• Zielsystem
• Investitionskosten
• Förderung
• kommunale Wärmeplanung geprüft
• GEG-Prüfstatus

Typische Fehler

• Nur auf das Heizungsalter schauen
• Neue Heizung ohne Heizlast planen
• Wärmeverteilung ignorieren
• Förderquote fest einprogrammieren
• Heizung isoliert vom Gebäude betrachten

Müssen alte Gas- und Ölheizungen sofort raus?

Nein, nicht pauschal.

Was bedeutet die 65-%-Regel?

Neue Heizungsanlagen müssen unter den gesetzlichen Voraussetzungen mindestens 65 % der Wärme aus erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme bereitstellen.

Ist eine Wärmepumpe vorgeschrieben?

Nein.

Gibt es 2026 Förderung?

Ja. Die KfW-Heizungsförderung wurde zum 21.07.2026 angepasst.

Was sollte vor einem Heizungstausch geprüft werden?

Gebäudezustand, Heizlast, Wärmeverteilung, Vorlauftemperaturen, Wärmeplanung, Förderung und gesetzliche Anforderungen.

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Alter, Verbrauch, Wartungen, Vorlauftemperaturen, Austauschplanung, Förderung und gesetzliche Prüfungen zentral dokumentieren.

Hinweis: Allgemeine Information, keine individuelle Energie-, Bau-, Förder-, Rechts- oder Steuerberatung.