Mehrfamilienhaus kaufen: Rendite, Prüfung & Risiken

Kategorie: Investieren Gruppe im Wissenszentrum: Objektarten Stand: August 2026 Lesedauer: ca. 16 Minuten

Kurz erklärt

Ein Mehrfamilienhaus kann für Immobilieninvestoren besonders interessant sein, weil mehrere Wohneinheiten in einem Gebäude gebündelt werden.

Dadurch entstehen Vorteile:

• mehrere Mietverträge
• verteiltes Leerstandsrisiko
• zentrale Verwaltung
• größere Skaleneffekte
• Entwicklungspotenzial

Gleichzeitig steigt aber auch die Komplexität.

Ein gutes Investment wird deshalb nicht nur anhand von Kaufpreis und Jahresmiete bewertet.

Welche Daten sind vor dem Kauf wichtig?

Mindestens:

• Kaufpreis
• Grundstück
• Wohnfläche
• Nutzfläche
• Anzahl Einheiten
• Stellplätze/Garagen
• Ist-Mieten
• Soll-Mieten
• Mietverträge
• Mietbeginn
• Kautionen
• Mietrückstände
• Leerstand
• Betriebskosten
• nicht umlagefähige Kosten
• Instandhaltung
• technische Anlagen
• Energieausweis
• geplante Maßnahmen
• Finanzierung

Ist-Miete statt Wunschmiete

Für eine belastbare Ankaufskalkulation zählt zunächst die tatsächlich vereinbarte Miete.

Beispiel:

6 Wohnungen

aktuelle Jahreskaltmiete:

48.000 €

Maklerprognose:

60.000 €

``text contract_rent = 48.000 € target_rent = 60.000 € ``

Nicht:

``text rent = 60.000 € ``

Mietverträge prüfen

Bei einem vermieteten Mehrfamilienhaus übernimmt der Erwerber bestehende Mietverhältnisse grundsätzlich nach § 566 BGB.

Das bedeutet:

Die Mietverträge verschwinden nicht durch den Verkauf.

Deshalb prüfen:

• Nettokaltmiete
• Betriebskostenvorauszahlung
• Staffelmiete
• Indexmiete
• Kaution
• Sondervereinbarungen
• Stellplatz
• Mietbeginn
• Kündigungen
• Mietminderungen
• Rückstände

Rent Roll

Eine zentrale Übersicht:

• Ist-Jahresmiete
• Leerstandsquote
• Durchschnittsmiete
• Mietspanne
• Vertragsalter

Bruttorendite

Beispiel:

Jahreskaltmiete:

48.000 €

Kaufpreis:

800.000 €

Das ist nur ein erster Filter.

Nettorendite

Zusätzlich berücksichtigen:

• Verwaltung
• Versicherungen
• Instandhaltung
• Leerstand
• nicht umlagefähige Kosten
• sonstige Eigentümerkosten

Ein Mehrfamilienhaus mit 6 % Bruttorendite kann nach echten Kosten deutlich darunter liegen.

Kaufpreisfaktor

Beispiel:

Auch dieser Wert ersetzt keine vollständige Analyse.

Leerstand

Leerstand kann:

• Risiko
• aber auch Potenzial

sein.

Beispiel:

Eine Einheit ist leer und renovierungsbedürftig.

Dann sollte nicht sofort die volle Marktmiete im ersten Monat nach Kauf kalkuliert werden.

Stattdessen:

``text renovation_period marketing_period expected_lease_start ``

Mietrückstände

Die vertragliche Miete und der tatsächliche Zahlungseingang sind zwei unterschiedliche Größen.

``text contract_rent actual_payments open_receivables ``

Kautionen

Beim Eigentümerwechsel müssen bestehende Mietkautionen sauber dokumentiert und übertragen werden.

Zu prüfen:

• Höhe
• Anlageform
• Nachweis
• Zuordnung zum Mieter
• bereits verwendete Beträge
• Übertragung beim Kauf

Technische Due Diligence

Wichtige Gebäudeteile:

• Dach
• Fassade
• Fenster
• Heizung
• Leitungen
• Elektro
• Keller
• Balkone
• Treppenhaus
• Entwässerung

Nicht nur aktuellen Zustand ansehen, sondern:

> Welche Investitionen kommen in den nächsten 5–15 Jahren?

CAPEX-Plan

Beispiel:

Ein Kaufpreis von 800.000 € kann wirtschaftlich deutlich anders aussehen, wenn kurz danach 185.000 € investiert werden müssen.

Energieausweis

Das Gebäudeenergiegesetz regelt Energieausweise.

Ein Energieausweis wird grundsätzlich für ein Gebäude ausgestellt und ist regelmäßig zehn Jahre gültig.

Beim Verkauf können Pflichten zur Vorlage beziehungsweise Übergabe relevant sein.

Der Energieausweis sollte deshalb Teil der Ankaufunterlagen sein.

Heizung

Besonders prüfen:

• Baujahr
• Energieträger
• Wartung
• Verbrauch
• technische Restlebensdauer
• gesetzliche Anforderungen
• kommunale Wärmeplanung

Grundstück

Beim Mehrfamilienhaus ist nicht nur das Gebäude wertvoll.

Prüfen:

• Grundstücksgröße
• Stellplätze
• Zufahrt
• Garten
• Nebengebäude
• mögliche Nachverdichtung
• Teilbarkeit

Potenziale dürfen aber erst nach baurechtlicher Prüfung in den Investmentwert einfließen.

Betriebskosten

Für vermietete Gebäude sind Betriebskosten ein eigener Analyseblock.

Nicht umlagefähig sind insbesondere Verwaltung sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten.

Diese müssen beim Eigentümer verbleiben.

Verwaltung

Ein Mehrfamilienhaus benötigt laufende Organisation:

• Mietbuchhaltung
• Betriebskostenabrechnung
• Mieterkommunikation
• Handwerker
• Versicherungen
• Zahlungen
• Mängel
• Neuvermietung

Eigene Verwaltung spart externes Honorar, kostet aber Zeit.

Finanzierung

Banken betrachten typischerweise:

• Kaufpreis
• Objektwert
• nachhaltige Miete
• Eigenkapital
• Beleihungsauslauf
• Kapitaldienst
• Bonität

Bei größeren Mehrfamilienhäusern gewinnt die Objektwirtschaftlichkeit häufig stärker an Bedeutung.

DSCR

Ein Wert über 1 bedeutet vereinfacht, dass der operative Ertrag den angesetzten Kapitaldienst deckt.

Das ist keine allgemeine Bankzusage, aber eine sinnvolle Risikokennzahl.

Beispiel Gesamtanalyse

Kaufpreis:

800.000 €

Nebenkosten:

80.000 €

Sanierung:

70.000 €

Gesamtkapitalbedarf:

950.000 €

Ist-Jahreskaltmiete:

48.000 €

Zielmiete nach Maßnahmen:

55.000 €

Eigentümerkosten:

9.000 €

Mietausfall:

2.000 €

Operativer Überschuss vor Finanzierung:

Diese 37.000 € sind für die Finanzierung wesentlich aussagekräftiger als die Bruttomiete allein.

Einzelverkaufspotenzial

Bei manchen Mehrfamilienhäusern kann eine spätere Aufteilung in Eigentumswohnungen interessant erscheinen.

Das ist aber kein sicherer Bonus.

Prüfen:

• rechtliche Aufteilbarkeit
• Teilungserklärung
• Genehmigungen
• Mieterschutz
• Vorkaufsrechte
• steuerliche Folgen
• Vertriebskosten

Keine automatische Wertsteigerung ansetzen.

Einheiten

```text unit

• building_id
• unit_number
• floor
• living_area
• usage_type
• occupancy_status

```

Rent Roll

```text rent_roll_snapshot

• building_id
• snapshot_date
• annual_contract_rent
• annual_actual_rent
• vacancy_rate
• arrears_total

```

Ankaufprüfung

```text acquisition_due_diligence

• property_id
• legal_status
• rental_status
• technical_status
• energy_status
• financial_status
• document_completeness
• review_status

```

Warnlogiken

• Sollmiete statt Ist-Miete als Basis → Bewertung optimistisch
• Mietvertrag fehlt → Einheit nicht vollständig geprüft
• Vertragsmiete ≠ Zahlung → Mietrückstand prüfen
• CAPEX = 0 bei altem Gebäude → Maßnahmenplanung fehlt
• Energieausweis fehlt → Unterlage ergänzen
• alte Heizung → technische/regulatorische Prüfung
• hoher Leerstand ohne Plan → Vermietungsszenario ergänzen

Nur Gesamtrendite ansehen

Einzelne schlechte Mietverhältnisse können versteckt bleiben.

Zielmiete als sichere Einnahme kalkulieren

Mieterhöhungen und Neuvermietung benötigen Zeit und rechtliche Voraussetzungen.

Sanierungsbedarf unterschätzen

Bei großen Gebäuden können einzelne Maßnahmen sechsstellige Beträge erreichen.

Mietzahlungen nicht prüfen

Mietvertrag und tatsächlicher Cashflow können abweichen.

Energie und Heizung ignorieren

Sie können zukünftige Kosten stark beeinflussen.

Ist ein Mehrfamilienhaus besser als mehrere Eigentumswohnungen?

Nicht grundsätzlich. Mehrfamilienhäuser bieten mehr Kontrolle über das Gebäude, bündeln aber Risiken und Kapitalbedarf.

Was ist die wichtigste Unterlage?

Es gibt nicht eine einzige. Mietverträge, Rent Roll, technische Unterlagen und laufende Kosten müssen zusammen betrachtet werden.

Übernimmt man die Mieter beim Kauf?

Bei vermietetem Wohnraum tritt der Erwerber grundsätzlich nach § 566 BGB in das bestehende Mietverhältnis ein.

Wie viel Leerstand ist akzeptabel?

Das hängt von Lage, Ursache und Strategie ab. Leerstand sollte mit realistischen Kosten und Zeiträumen kalkuliert werden.

Sollte man geplante Mietsteigerungen einrechnen?

Ja, aber als Szenario und nicht als sichere Ist-Einnahme.

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Alle Einheiten, Mietverträge, Zahlungen, Kosten und geplanten Maßnahmen in einer Gebäudeanalyse zusammenführen und Ist-, Ziel- und Stressszenario vergleichen.

Disclaimer

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und stellt keine Anlage-, Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung dar. Vor dem Kauf eines Mehrfamilienhauses sollten rechtliche, technische und wirtschaftliche Unterlagen individuell geprüft werden.