Kategorie: Investieren Gruppe im Wissenszentrum: Strategien Stand: August 2026 Lesedauer: ca. 14 Minuten
Kurz erklärt
Beim Cashflow-Investing steht der laufende finanzielle Überschuss einer vermieteten Immobilie im Mittelpunkt.
Die Kernfrage lautet:
> Wie viel Geld bleibt nach Mieteinnahmen, laufenden Eigentümerkosten und Finanzierung tatsächlich übrig?
Vereinfacht:
Ein positiver Cashflow bedeutet, dass das Objekt im betrachteten Zeitraum mehr liquide Mittel erzeugt als verbraucht.
Cashflow ist nicht dasselbe wie steuerlicher Gewinn und nicht dasselbe wie Rendite.
Warum Cashflow wichtig ist
Eine Immobilie kann auf dem Papier attraktiv aussehen und trotzdem jeden Monat zusätzliches Geld benötigen.
Beispiel:
Bruttorendite:
6,0 %
aber:
- hohe Zinsen
- hohe nicht umlagefähige Kosten
- Sonderumlage
- Mietausfall
- hohe Verwaltung
Dann kann der reale Cashflow negativ sein.
Monatlicher Cashflow
Beispiel:
Kaltmiete:
1.000 €
nicht umlagefähige Kosten:
120 €
Verwaltung:
30 €
Mietausfallreserve:
30 €
Darlehensrate:
700 €
Monatlicher Cashflow:
+120 €
Jährlich:
Welche Miete zählt?
Für eine Bestandsimmobilie sollte primär die tatsächlich vertraglich vereinbarte Miete verwendet werden.
Nicht automatisch:
- Wunschmiete
- Angebotsmiete
- theoretische Marktmiete
Sinnvoll sind getrennte Werte:
``text
contract_rent
market_rent
target_rent
``
Umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten
Betriebskosten, die der Mieter über Vorauszahlungen trägt, sollten nicht einfach als Eigentümerkosten den Cashflow doppelt belasten.
Relevant für den Eigentümer sind insbesondere:
- nicht umlagefähige Kosten
- Verwaltung
- eigene Versicherungen
- Kontokosten
- Rückstände
- Leerstand
- Instandhaltung
- Finanzierung
Bei Eigentumswohnungen muss das Hausgeld aufgeteilt werden.
Hausgeld
Beispiel:
Hausgeld:
300 €/Monat
davon:
- umlagefähig: 210 €
- nicht umlagefähig: 55 €
- Zuführung Erhaltungsrücklage: 35 €
Für eine Cashflow-Betrachtung kann die monatliche Einzahlung in die Rücklage sehr wohl Liquidität binden.
Steuerlich ist sie jedoch anders zu behandeln.
``text
cashflow_effect
tax_effect
tenant_allocation
``
Instandhaltungsreserve
Auch wenn in einem Monat keine Reparatur anfällt, kann es sinnvoll sein, langfristig eine kalkulatorische Reserve anzusetzen.
Aber:
Es gibt keinen universell richtigen festen Betrag pro Quadratmeter.
Eine bessere Reserve berücksichtigt:
- Baujahr
- Zustand
- technische Anlagen
- Dach
- Heizung
- Fenster
- WEG-Rücklage
- geplante Maßnahmen
- Objektart
Mietausfall
Eine Cashflow-Rechnung mit:
Mietausfall = 0
kann zu optimistisch sein.
Mögliche Risiken:
- Leerstand
- Zahlungsverzug
- Mieterwechsel
- Renovierung zwischen Mietverhältnissen
Deshalb ist eine Szenarioannahme sinnvoll.
Finanzierung
Für Liquidität relevant ist die gesamte Rate:
- Zins
- Tilgung
Für die Steuer ist dagegen insbesondere der Zinsanteil relevant.
Das ist ein wichtiger Unterschied.
Cashflow-Rechnung und Steuerberechnung dürfen nicht dieselbe Kostenlogik verwenden.
Tilgung
Tilgung reduziert Cashflow, ist aber nicht einfach wirtschaftlich „verloren“.
Sie senkt die Darlehensschuld.
Beispiel:
Cashflow vor Tilgung:
+500 €
Tilgung:
400 €
Cashflow nach Kapitaldienst:
+100 €
Gleichzeitig erhöht die Tilgung grundsätzlich den eigenen Vermögensanteil.
Cashflow vor Finanzierung
Diese Kennzahl zeigt die operative Immobilie unabhängig von der individuellen Finanzierung.
Cashflow nach Finanzierung
Diese Kennzahl zeigt die tatsächliche Liquiditätswirkung für den Eigentümer.
Beispiel komplett
Jahreskaltmiete:
12.000 €
Mietausfall:
360 €
nicht umlagefähige Kosten:
1.200 €
Verwaltung:
360 €
Instandhaltungsreserve:
900 €
Cashflow vor Finanzierung:
Zinsen:
4.200 €
Tilgung:
3.000 €
Monatlich:
Cash-on-Cash-Return
Für Cashflow-Investoren ist zusätzlich der Cash-on-Cash-Return interessant.
Eigenkapital:
40.000 €
Cashflow:
1.980 €
Positiver Cashflow reicht nicht
Beispiel:
Cashflow:
+50 €/Monat
Eine Reparatur von:
5.000 €
entspricht:
des bisherigen monatlichen Überschusses.
Deshalb muss Cashflow-Investing immer mit Instandhaltung und Reserve kombiniert werden.
Cashflow und Wertentwicklung
Eine Cashflow-Strategie sollte nicht ausschließlich auf Wertsteigerung angewiesen sein.
Aber Wertentwicklung kann zusätzlich entstehen.
``text
operating_cashflow
principal_repayment
market_value_change
``
Cashflow und Steuer
Steuerlicher Überschuss:
``text
Mieteinnahmen
− Werbungskosten
− AfA
``
Cashflow:
``text
Zahlungseingänge
− Zahlungsausgänge
``
AfA reduziert den steuerlichen Gewinn, kostet im jeweiligen Jahr aber kein Geld.
Tilgung kostet Geld, ist steuerlich aber grundsätzlich keine Werbungskostenposition.
Dadurch können völlig unterschiedliche Ergebnisse entstehen.
Beispiel
Cashflow:
+2.000 €
AfA:
5.000 €
Dann kann steuerlich trotz positivem Cashflow ein Verlust entstehen.
Umgekehrt kann eine Immobilie steuerlichen Gewinn erzeugen und trotzdem wegen hoher Tilgung negativen Cashflow haben.
Ziel-Cashflow
Es gibt keine allgemeingültige Zahl wie:
> „Mindestens 200 € pro Wohnung.“
Ein sinnvoller Zielwert hängt ab von:
- Eigenkapital
- Objektgröße
- Risiko
- Finanzierung
- Zustand
- Lage
- Arbeitsaufwand
- Strategie
Portfolio-Cashflow
Mit mehreren Immobilien ist nicht nur jede Einheit einzeln relevant.
Beispiel:
Objekt A:
+300 €
Objekt B:
−100 €
Objekt C:
+250 €
Portfolio:
Zusätzlich sollten große geplante Maßnahmen berücksichtigt werden.
Stress-Test
Ein gutes Cashflow-Portfolio sollte auch schlechtere Szenarien überstehen.
Beispiele:
- ein Monat Leerstand
- Zins +2 Prozentpunkte bei Anschlussfinanzierung
- Hausgeld +15 %
- 10.000 € Sanierung
- Miete bleibt drei Jahre unverändert
Cashflow-Lauf
```text cashflow_period
- property_id
- period
- rent_income
- other_income
- operating_cost
- non_allocable_cost
- vacancy_loss
- maintenance
- reserve_contribution
- interest
- principal
- financing_fee
- capex
- net_cashflow
```
Plan vs. Ist
Beim Kauf:
planned_cashflow
Im Betrieb:
actual_cashflow
Differenz:
Warnlogiken
- positive Rendite + negativer Cashflow → Finanzierung belastet Liquidität
- Cashflow nur ohne Instandhaltung positiv → Reserveannahme prüfen
- Hausgeld nicht aufgeteilt → Cashflow unvollständig
- Mietausfall = 0 → Stress-Szenario prüfen
- Zinsbindung endet → künftigen Cashflow simulieren
- eine Großmaßnahme übersteigt Jahrescashflow deutlich → Liquiditätsbedarf prüfen
- positiver Steuerverlust mit negativem Cashflow verwechselt → Steuer und Liquidität trennen
Nur Kaltmiete minus Rate rechnen
Eigentümerkosten fehlen.
Tilgung steuerlich als Aufwand behandeln
Cashflow und Steuerlogik unterscheiden sich.
Rücklagen ignorieren
Eine kleine monatliche Marge kann durch eine Reparatur schnell verschwinden.
Marktmiete statt Ist-Miete verwenden
Für aktuelle Liquidität zählt die reale Miete.
Leerstand auf null setzen
Das macht Szenarien unnötig optimistisch.
Was ist positiver Cashflow bei Immobilien?
Wenn nach den angesetzten laufenden Ein- und Auszahlungen ein Überschuss verbleibt.
Ist Tilgung eine Cashflow-Ausgabe?
Ja, sie bindet Liquidität. Steuerlich ist sie aber grundsätzlich keine Werbungskostenposition.
Was ist ein guter monatlicher Cashflow?
Es gibt keinen universellen Mindestwert. Er muss zum Eigenkapital, Risiko und Objekt passen.
Sind Rücklagen Kosten?
Sie können Liquidität binden, werden steuerlich aber je nach Art anders behandelt. Besonders bei WEG-Rücklagen muss zwischen Cashflow und Steuer getrennt werden.
Ist Cashflow wichtiger als Rendite?
Beides beantwortet unterschiedliche Fragen. Cashflow misst Liquidität, Rendite setzt Ertrag ins Verhältnis zum eingesetzten Kapital.
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Disclaimer
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und stellt keine Anlage-, Finanzierungs- oder Steuerberatung dar. Cashflow-Berechnungen hängen von den verwendeten Annahmen und den tatsächlichen Zahlungsströmen ab.