GbR oder GmbH für Immobilien? Vergleich 2026

Kategorie: Investieren Gruppe im Wissenszentrum: Gesellschaften & Strukturen Stand: August 2026 Lesedauer: ca. 16 Minuten

Kurz erklärt

Wer gemeinsam mit anderen Personen Immobilien kaufen möchte, denkt häufig über eine:

• Gesellschaft bürgerlichen Rechts – GbR
• eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts – eGbR
• GmbH

nach.

Welche Struktur sinnvoller ist, hängt nicht nur von Steuern ab.

Entscheidend sind auch:

• Haftung
• Anzahl der Partner
• Finanzierung
• Haltedauer
• Verkauf
• Verwaltungsaufwand
• Reinvestition
• Gewinnentnahme
• Nachfolge
• Streit- und Ausstiegsszenarien

Was ist eine GbR?

Nach § 705 BGB entsteht eine Gesellschaft, wenn sich Gesellschafter durch Gesellschaftsvertrag verpflichten, einen gemeinsamen Zweck zu fördern.

Beispiel:

Zwei Personen kaufen gemeinsam eine Eigentumswohnung und vermieten sie langfristig.

Die rechtsfähige GbR kann selbst Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen.

Persönliche Haftung der GbR-Gesellschafter

Ein entscheidender Punkt steht in § 721 BGB:

Die Gesellschafter haften für die Verbindlichkeiten der Gesellschaft grundsätzlich persönlich als Gesamtschuldner.

Das bedeutet vereinfacht:

Ein Gläubiger kann nicht nur auf Gesellschaftsvermögen zugreifen.

Was ist eine GmbH?

Die GmbH ist eine juristische Person mit eigener Rechtspersönlichkeit.

Das Stammkapital muss mindestens:

25.000 €

betragen.

Grundsätzlich haftet die Gesellschaft mit ihrem Vermögen.

Gesellschafter haften nicht allein wegen ihrer Gesellschafterstellung persönlich für jede Gesellschaftsschuld.

Finanzierung relativiert die Haftung

In der Immobilienpraxis verlangen Banken insbesondere bei jungen Gesellschaften häufig persönliche Sicherheiten.

Beispiel:

GmbH nimmt Darlehen auf.

Gesellschafter unterschreibt private Bürgschaft.

Dann besteht trotz GmbH eine persönliche Verpflichtung aus dieser Bürgschaft.

``text statutory_liability contractual_personal_security ``

GbR und Immobilien-Grundbuch seit MoPeG

Seit der Reform des Personengesellschaftsrechts existiert das Gesellschaftsregister.

§ 707 BGB ermöglicht die Eintragung einer GbR.

Für Grundstücksrechte ist die Registerfrage besonders wichtig:

Nach Art. 229 § 21 EGBGB sollen Eintragungen im Grundbuch, die ein Recht einer GbR betreffen, grundsätzlich nicht erfolgen, solange die Gesellschaft nicht im Gesellschaftsregister eingetragen ist.

Praktisch ist für neue Immobilien-Grundbuchvorgänge einer GbR daher die eGbR zentral.

GbR-Vertrag

Rechtlich kann ein Gesellschaftsvertrag grundsätzlich formfrei zustande kommen.

Für Immobilieninvestments wäre es trotzdem riskant, ohne detaillierten schriftlichen Vertrag zu arbeiten.

Wichtige Regelungen:

• Beteiligungsquoten
• Einlagen
• Nachschüsse
• Darlehen der Gesellschafter
• Geschäftsführung
• Vertretung
• Bankkonten
• Instandhaltungen
• Verkauf
• Gewinnverteilung
• Verlustverteilung
• Ausscheiden
• Tod
• Streit
• Bewertung von Anteilen

Vertretung der GbR

Nach § 720 BGB sind grundsätzlich alle Gesellschafter gemeinsam zur Vertretung befugt, soweit der Gesellschaftsvertrag nichts anderes bestimmt.

Das kann im Alltag umständlich sein.

Beispiel:

Für jede Handwerkerbeauftragung müssten theoretisch beide Gesellschafter handeln.

Deshalb sollte der Gesellschaftsvertrag klare Vertretungsregeln enthalten.

GmbH-Geschäftsführung

Die GmbH wird nach § 35 GmbHG durch ihre Geschäftsführer vertreten.

Damit lassen sich operative Zuständigkeiten klar organisieren.

Aber Geschäftsführer tragen auch eigene gesetzliche Pflichten und Haftungsrisiken.

Steuerliche Ebene der GbR

Eine klassische vermögensverwaltende Immobilien-GbR ist grundsätzlich keine eigene Körperschaftsteuer-Einheit wie eine GmbH.

Die steuerlichen Ergebnisse werden den Gesellschaftern zugerechnet.

Bei langfristiger Vermietung können grundsätzlich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG vorliegen.

Die konkrete Einordnung hängt jedoch von Tätigkeit und Struktur ab.

Gewerbliche GbR

Eine GbR kann auch gewerblich tätig sein.

Beispiele:

• gewerblicher Grundstückshandel
• Fix-&-Flip-Aktivitäten
• andere gewerbliche Tätigkeiten

Dann ändern sich steuerliche Folgen erheblich.

Steuerliche Ebene der GmbH

Die GmbH unterliegt grundsätzlich Körperschaftsteuer.

Stand August 2026:

• bis 2027: 15 %
• anschließend nach geltendem Recht stufenweise sinkend

Zusätzlich grundsätzlich Gewerbesteuer, wobei für bestimmte grundstücksverwaltende Gesellschaften die erweiterte Kürzung relevant sein kann.

Ausschüttungen an Gesellschafter bilden zusätzlich eine zweite Ebene.

Verkauf nach zehn Jahren

Ein zentraler Unterschied kann bei langfristigem Privatvermögen beziehungsweise vermögensverwaltenden Personengesellschaftsstrukturen liegen.

§ 23 EStG kann bei privaten Immobilien nach Ablauf des Zehnjahreszeitraums grundsätzlich nicht mehr greifen.

Bei einer GmbH funktioniert diese private Steuerfreiheit nicht.

Deshalb kann die geplante Exit-Strategie die Rechtsformentscheidung stark beeinflussen.

Beispiel langfristiger Bestand

Zwei Partner möchten:

• vier Wohnungen kaufen
• 15 bis 20 Jahre halten
• laufende Mieten entnehmen
• später möglicherweise einzeln verkaufen

Dann sollte unter anderem geprüft werden:

GbR/eGbR

• persönliche Haftung
• Einkommensteuer auf Ebene der Gesellschafter
• möglicher §-23-Effekt beim späteren Verkauf
• geringere gesellschaftsrechtliche Verwaltung

GmbH

• Haftungsbegrenzung der Gesellschaft
• laufende Unternehmensbesteuerung
• Reinvestitionsmöglichkeiten
• kein privater §-23-Verkauf
• höherer Verwaltungsaufwand

Beispiel Fix & Flip

Zwei Partner kaufen regelmäßig Wohnungen, sanieren und verkaufen sie.

Hier ist ohnehin eine mögliche gewerbliche Tätigkeit zu prüfen.

Damit kann sich die Steuerbetrachtung deutlich von einer langfristigen Vermietungs-GbR unterscheiden.

Die Wahl GbR oder GmbH darf deshalb nicht ohne die Strategie erfolgen.

GbR

Der Gesellschaftsvertrag kann Gewinn- und Verlustverteilung regeln.

Diese sollte nicht nur anhand Eigentumsquote gedacht werden.

Beispiel:

Partner A:

• 70 % Eigenkapital

Partner B:

• operative Sanierungsarbeit

Dann sollte klar vereinbart sein:

• Eigentum
• Gewinn
• Arbeitsvergütung
• Nachschüsse
• Verlust

GmbH

Gewinne entstehen auf Gesellschaftsebene.

Ausschüttungen erfolgen nach gesellschaftsrechtlichen Regeln und Beteiligungsverhältnissen, soweit keine besondere zulässige Struktur besteht.

Entscheidungsrechte

Bei zwei 50/50-Partnern droht schnell eine Blockade.

Beispiele:

• Verkauf ja/nein
• neue Finanzierung
• 20.000 € Sanierung
• neuer Mieter
• zusätzliche Immobilie

Ein guter Vertrag benötigt Regeln für:

• einfache Entscheidungen
• wichtige Entscheidungen
• Einstimmigkeit
• Deadlock
• Ausstieg

GbR

Je nach steuerlicher und wirtschaftlicher Situation grundsätzlich weniger formal als GmbH.

Trotzdem benötigt ein Immobilienprojekt:

• saubere Konten
• Belege
• Einnahmen/Ausgaben
• Gesellschafterkonten
• Steuerdaten

GmbH

Höherer formaler Aufwand:

• doppelte Buchführung
• Jahresabschluss
• Handelsregister
• Offenlegung
• Körperschaftsteuer
• Gewerbesteuer
• Gesellschafterbeschlüsse

Vergleich

Grunderwerbsteuer

Rechtsformänderungen, Gesellschafterwechsel und Übertragungen von Immobilien können grunderwerbsteuerliche Folgen haben.

Die Regeln sind komplex und wurden in den vergangenen Jahren mehrfach geändert.

• Anteilskauf
• Gesellschafterwechsel
• Übertragung Immobilie → Gesellschaft
• Gesellschaft → Gesellschafter
• Umstrukturierung

immer einen Steuerprüfpunkt auslösen.

GbR/eGbR kann interessant sein, wenn:

• wenige Partner
• langfristiger Bestand
• persönliche Haftung akzeptiert beziehungsweise abgesichert
• einfache Struktur gewünscht
• steuerliche Transparenz sinnvoll

GmbH kann interessant sein, wenn:

• professioneller Bestandsaufbau
• Reinvestition
• Haftungsstruktur
• größere Organisation
• klare Geschäftsführung

Aber keine dieser Aussagen ersetzt eine individuelle Strukturplanung.

Gesellschaft

```text legal_entity

• entity_type
• registration_status
• registration_number
• liability_model
• tax_model
• accounting_model

```

Gesellschafter

```text partner_interest

• party_id
• ownership_percent
• capital_contribution
• profit_share
• loss_share
• voting_share
• personal_guarantee_amount

```

Warnlogiken

• GbR + Immobilienkauf + nicht im Gesellschaftsregister → Grundbuchfähigkeit/eGbR prüfen
• GbR + keine schriftliche Exit-Regel → Partnervertrag vervollständigen
• GmbH + Verkauf nach 10 Jahren steuerfrei gerechnet → Steuerlogik prüfen
• 50/50 + keine Deadlock-Regel → Entscheidungsblockade möglich
• persönliche Bürgschaft bei GmbH → Haftung nicht vollständig beschränkt
• Fix & Flip + vermögensverwaltende GbR angenommen → gewerbliche Tätigkeit prüfen
• Rechtsformwechsel + Immobilieneigentum → GrESt-/Steuerprüfung

Nur die Steuer vergleichen

Haftung und Exit sind mindestens genauso wichtig.

GbR ohne Vertrag starten

Gesetzliche Standardregeln passen nicht automatisch zum Investment.

GmbH mit vollständiger Haftungsfreiheit gleichsetzen

Bankbürgschaften und Geschäftsführerhaftung können persönliche Risiken schaffen.

Private Zehnjahresregel auf GmbH übertragen

Das ist falsch.

Immobilien-GbR ohne Registerplanung

Bei Grundbuchvorgängen ist die eGbR heute zentral.

Was ist besser: GbR oder GmbH für Immobilien?

Es gibt keine allgemeingültige Antwort. Strategie, Haftung, Ausschüttung, Finanzierung und Exit entscheiden.

Haften GbR-Gesellschafter privat?

Grundsätzlich ja, persönlich und als Gesamtschuldner.

Braucht eine Immobilien-GbR heute eine Eintragung?

Für Grundbucheintragungen, die Rechte einer GbR betreffen, ist die Eintragung im Gesellschaftsregister praktisch zentral.

Wie viel Stammkapital braucht die GmbH?

Mindestens 25.000 €.

Kann eine GbR Immobilien langfristig steuerlich günstiger halten?

Das kann je nach Gesellschaftern und Exit der Fall sein, ist aber keine pauschale Regel.

Kann ich später von GbR auf GmbH wechseln?

Umstrukturierungen sind möglich, können aber erhebliche steuerliche, notarielle und grunderwerbsteuerliche Folgen haben.

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Disclaimer

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung. Bei gemeinsamem Immobilienerwerb sollten Gesellschaftsvertrag und Steuerstruktur vor Kauf und Finanzierung fachlich geprüft werden.