Kategorie: Steuern & Abschreibung Stand: August 2026 Lesedauer: ca. 6 Minuten
Kurz erklärt
Die AfA (Absetzung für Abnutzung) ist die steuerliche Abschreibung einer Immobilie über ihre Nutzungsdauer. Sie mindert dein zu versteuerndes Einkommen, ohne dass Geld abfließt – ein starker Steuerhebel.
Wie hoch ist die AfA?
Für Wohnimmobilien gelten derzeit 2 % pro Jahr (ab 2023 je nach Bezugsfertigkeit 2,5 % bzw. 3 % bei Neubau), bezogen auf den Gebäudeanteil, nicht den Boden.
Jährliche AfA = Gebäudeanteil ÷ Nutzungsdauer
Beispiel mit 2 %-Satz:
- Gebäudeanteil: 200.000 €
- jährliche AfA: 4.000 €
Nur der Gebäudeanteil
Der Grund und Boden wird nicht abgeschrieben. Der Gebäudeanteil ergibt sich meist aus dem Kaufvertrag oder einem Gutachten.
Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie lässt sich der Bodenanteil oft anhand des Bodenrichtwerts und des Restwerts des Gebäudes aufteilen.
Warum ist die AfA wichtig?
Die AfA senkt deinen steuerlichen Gewinn und damit deine Steuerlast. Für deine Renditeberechnung solltest du sie unbedingt einplanen.
Dokumentiere die Aufteilung von Grund und Boden beim Kauf sauber – das spart dir später Steuergespräche und gibt Planungssicherheit.
Wer darf die AfA nutzen?
Jeder, der eine Immobilie einkünfteerzeugend nutzt – vermietet oder betrieblich. Bei selbst genutztem Wohneigentum entfällt die Abschreibung grundsätzlich.
Wie lange läuft die AfA?
Bis das Gebäude vollständig abgeschrieben ist – bei 2 % also über 50 Jahre.
Gilt die AfA auch bei Denkmalimmobilien?
Ja, dort gelten Sonderregeln (Denkmal-AfA), die in den ersten Jahren deutlich höhere Sätze erlauben.